来源：米筐投资

前言：

限购限贷等政策调控下，全国楼市横盘整理……如果房价今后涨幅有限，房产投资还能获得高收益吗？

1

地产商的成本

认识一位做民间借贷的朋友，主要是为中小地产商融资——把民间的闲散资金，对接给地产商，从中赚些息差。地产商给的资金成本是月息一分五（月息1.5%，合计年利率18%），他给民间散户资金的月息是一分三、一分四，从中赚取二厘/一厘（0.2%/0.1%）的息差。

这种民间借贷的年收益虽然高达15%以上，但仍然不好寻找出资人，期间的风险也显而易见：若楼市继续平淡，一旦项目销售不好，哪来的钱支付本息？这种地产商是很难从银行获得贷款的，除了信贷政策限制、银行本身也不愿做这种高风险贷款，也就没有了用银行低成本贷款支付民间高息借贷的可能。

而真实的情况是，一些更小的地产商其融资成本远在年化18%以上。

无独有偶。我有一位在某国内知名地产商上班的亲戚，这是一家行业排名前十的地产企业，当然也是一家上市公司，而我的这个亲戚在某个区域分公司里的财务部工作，主要负责项目融资。

前一段时间假期她回老家，顺便我们碰面闲聊，就问起她地产公司贷款融资成本的问题。她说自己公司的融资成本一般在3%点多，少部分有超过5%的……这可都是年利率，资金来源有银行开发贷、国内发债、海外发债、私募债券等。

听到这么低的融资成本后，我很诧异。她也很诧异：“我们是大公司，借钱给我们绝对安全，银行都找着我们贷款好不好？”

一边是资金成本在18%以上，一边是资金成本还不到5%，未来地产行业如何发展一目了然：越来越多的中小地产商将消失，资金筹措能力/设计规划能力/系统管理能力更强的大型地产商将逐步垄断市场。

对小地产商来说——行业惨淡、成本太高、利润微薄……生意真没法做。对大地产商来说——行业平淡、成本尚可、利润下降……生意确实不如以前好。大小地产商的建筑成本相差不大、管理成本占收入的比重浮动有限，可收益率差额或许会在15%以上，原因何在？全在融资成本上。

作为资金密集型的行业，资金成本更低的大地产商比资金成本更高的小地产平白无故的节省了15%以上的利息支出，省下的就赚到的、少支出意味着多利润。

2

房投人的成本

近二十年房地产大牛市，造就了一批因买房而致富的人群。他们的成功是因为跟对了趋势（也许是主动判断出来的，也许是仅仅靠运气）：国家经济发展红利、青壮年众多的人口红利、人口向城市聚集的城市化红利……当然还离不开货币超发的红利。

货币超发就会让市场中的钱多，这么多的钱集中流向哪个领域、哪个领域的价格就会上涨。这些年，超发的货币都流向哪里了呢？也许你猜到了——楼市，所以才有了近十余年波澜壮阔的房产大牛市。

货币超发对什么人有利呢？债务人。

因为在贷款那一刻，债务总额就已确定。随着市场中的钱增多，债务人赚取等额债务数量的钱就很容易——市场的钱有100亿，赚取1万元有难度，若市场中的钱增加到1万亿，你再赚取1万元不就容易了吗？1万元就视作你当初的贷款，而100亿增加到1万亿就是市场中的钱变多了。

如果还不明白，再举个例子：若你或你父母在1980年代贷款负债1万元，拖到现在再还，是不是赚大了？那时候谁家有1万元就是万元户，万里、甚至十万里挑一，而现在1万元就是一二线城市上班族一月的工资。

当大家明白这个道理后，就开始拼命的负债——2016年这波房价上涨后特别明显。甚至在房投圈出现了一个特殊群体——囤债族，看谁的负债额多，只有达到一定的债务量后才有资格入群进朋友圈。

贷到就是赚到。

负债就是挣钱。

多负债多赚钱。

他们全然忘了一个道理——债务是有成本的。只有资产的涨幅高于贷款的利息，其差额才是利润，在这种差额下，杠杆越高收益越高。过去二十年负债买房划算，因为房价的涨幅远高于贷款的利息。

在“房住不炒”的当下，楼市调控因城施策、越发精准，房价涨幅趋缓、横盘、甚至微跌，那买房还能赚钱吗？看你的资金成本啊。

有人买房的首付是自有资金，成本近乎于零（不考虑机会成本）；

有人买房的首付来自信用贷，年利息只有5%；

可还有人买房的首付来自于年利息高达15%、甚至20%以上的信用贷/网贷/民间借贷……

请问在同样的房价微涨下，谁赚得多？即使按揭房贷，大家的成本也不一样，有人8折利率、有人基准利率、可有人却是利率上浮30%！谁赚谁亏？风险谁大谁小？是不是当下立断？

以前房价周期性暴涨，债务成本高低无所谓，只是赚多赚少的问题。今后呢？当房价稳定微涨时，赚多赚少、赢钱亏钱是要看资金成本的。

在不知今后房价涨幅高低的情况下，负债可以，但得看资金成本，并不是所有的负债都能带来正收益，在涨幅微小的情况下，省到的就是赚到的。

3

省的就是赚的

行业日趋规范、市场日趋成熟、竞争日趋均衡（也就是行业寡头时代，即某个行业的绝大部分市场份额被少数几家公司占有）……随之而来的就是GDP增速的日趋下行，以往暴涨暴击的时代正在远去，未来收益平庸或将成为新常态。

这也就是当下很多人的切身感受——好像干什么都不赚钱。

上班不赚钱、投资不赚钱、创业不赚钱、生意不赚钱、实体不赚钱……钱都被谁赚走了呢？被那些会节省控制成本的、会精细化管理的、有独特竞争力的人赚走了。

就像前文中讲述的，能筹集到低成本资金的大地产商就能继续赚钱，而其他中小地产商只会感觉赚钱越来难直至被淘汰。有信贷系统、能筹集到低成本资金的房产投资人就能赚到钱，自身资质差、无信贷系统、不管成本高低胡乱负债一气的投资人只会感觉赚钱很难、直至亏钱爆仓。

省的就是赚的。

少支出就是多赚利润。

控制成本就是增加收益。

除了控制好成本省钱外，再有就是把自己的智慧凝结在商品或服务中，提高溢价、增加收益、获得利润，既要精细化管理，也要打造自己独特的竞争力。

就像饭店，同样的米面、鱼肉、蔬菜……有的做得好吃，有的做得难吃，做得好吃就是厨师把自己的厨艺智慧凝结在菜品，从而提高了溢价，如果这些原材料是时令蔬菜、最便宜的原料呢？那岂不是赚的更多？

公司也一样，就是这一摊子、就是这些人员、就是这些资金技术……如何把这些资源运用好、价值发挥到位，并创造更多的收入，就需要融入更多人的智慧——在成本一定的情况下，用智慧创造溢价，这就是独特的竞争力。

机会遍地、暴利暴击的野蛮生长时代正在过去，很多过去尝过甜头的人仍然念念不忘，对比当下收益平庸的时代，无奈发出“实体不赚钱、生意不好做”的感叹。正确的理解应该是：不是现在实体太难做，而是过去实体太好做。

制造个商品就销售火爆？开个饭店就顾客盈门？成立个公司就业务不断？推出个服务就订单爆棚？

那是以前短缺经济时代，现在早已是过剩经济了，有个性、有特色、好吃好看好玩的商品或服务才会赢得市场、赚取利润，现在不是讲数量、而是讲质量，你随随便便弄个实体凭什么就能赚到钱？

投资收益平庸的时代，凭什么赚得高收益？节省成本、智识溢价、独特体验、好吃好玩好看。