来源: 虎嗅网

【豪门世族全球视野Ÿ群策群力智库导读：房地产怎么互联网？看着火热的互联网圈，潘石屹和SOHO中国也等不及O2O一把。新项目SOHO 3Q开辟出了望京SOHO T3的三层办公空间，通过线上选座和线上支付，将办公桌椅零散的出租给个人和小团队，最短租期到1周。在SOHO 3Q办公将享受免费咖啡，高速WIFI，限度内免费打印，还有免费潘苹果。条件这么好！价钱呢？老潘说暂时说不得，不过会随行就市。】

在6号的媒体见面会上，潘石屹表示，中国城镇人均住房面积超32平米，房产行业发展的方向在于已有资源的充分利用，这也是SOHO中国做3Q的原因。虎嗅君看来，这是传统房产商主导，B端面向个人级用户的模式，即平台对点，本质是单边推动的共享经济。虎嗅摘选出潘石屹回答记者问题的精彩部分，分享给大家。

“我能不能把每平方米的办公室都利用起来？”

潘石屹：我们不是为了互联网而互联网，互联网用得好不好，最根本的是看它能不能提高效率、降低成本。传统行业就是效率低，中间环节多，公司里面有好多的官僚体制。为什么淘宝和阿里巴巴成功了呢？就是效率高、成本低。

互联网带来了新的秩序，我们在思考房地产行业到底怎么跟互联网结合。互联网这样一个简单的技术，这样一个工具，会对我们这个时代的经济、社会、政治造成什么样的影响？

我看到的应该是两点方向。

第一点人工智能。机器人今天还在实验室里面，可是它的生产是很快的。我在美国麻省理工学院的实验室里看到，波士顿马拉松比赛的时候，有一位舞者的腿被炸断了，科学家给她做了机器人的腿，让她继续跳舞。短短两年时间，光为这个女孩子生产的六代机器人。我隐约感觉到下一个十年机器人的影响会非常大，非常快。

第二点就是各行各业把这些闲置的东西、利用率不高的东西，都通过互联网利用起来了。

先不说房屋空置率，就是把房子租出去了，利用率也不高，公司的人员在变化，业务在增加和减少。这个时代的变化速度是最快的。我觉得去学习和验证也是双向的过程。

现在最重要的是能不能依靠新的技术，把已经建成的每平方米的房屋的能源效率提高，利用起来。我们看到很多美国开发商纷纷地做我们这样的公司。住宅开发商也琢磨如何用O2O的模式把房子利用起来。汽车平台考虑能不能把我家的汽车利用起来。现在美国通过共享经济，出租私家飞机的很成功。我能不能把每平方米的办公室都利用起来？

SOHO 3Q的计划：为有创造力的小公司打造

2015年，SOHO 3Q的计划是在2月1日前，先完成望京SOHO和复兴SOHO广场的样板间。在2015年，8个在北京、上海的项目全部完成。单个项目的投资在1万平米以下，5、6个月以后就可以把租金收回来。投资的时间也短，盈利时间也比较长。第一步是开在全国各地，然后到全世界各地去开。SOHO 3Q一开始做的时候，定的目标就是全世界。现在世界每个地方都是乌泱乌泱的中国人，而中国人还是喜欢到有中国平台的地方，去用中国的平台。国外房源肯定不是SOHO的房子，取得的方式是三种：租房、买房、买地。

在新的互联网技术下，办公的状态发生了改变，整个社会的经济结构发生了变化。未来一定是一个极大无比的平台，像淘宝、百度、腾讯、微信，都是大的平台。围绕着这些平台的都是无数的小公司，很有创造力的小公司，这就是我们想象的未来模式。

这些无数的个人小公司，3、5个人的合伙人，为了做一个产品，为了新的创意，他们应该在什么样的环境下成长？就应该在SOHO 3Q的环境下成长。这是我们的理性思考。

我们认为办公环境是多元化的是最好的，互相为市场，互相都可以启发。只要有创造力的人、只要愿意独立思考的人、不愿意在传统办公室里的人，都可以来到这里。单一的人群在一起的话，相互之间的启发创造力就弱一些。

几个Q&A

提问：如何选择二、三线城市去发展SOHO 3Q?

我们之前只在北京和上海，虽然地贵，但去了地方上，腐败受不了。慢慢我们会发展到国内二、三线城市，首先，依照我们原来选择办公楼开发的指标，就是GDP指标。

我们把GDP指标进行了细分。

第一个是GDP总额，看这个城市的经济体量有多大；第二个是人均GDP，反映城市的富裕程度；第三个是GDP的增长速度，能够看到城市的变化是快还是慢；第四个是每平方公里上的GDP，反映城市的繁华程度和密集程度；最后一个指标是第三产业，就是服务业占GDP比重的高低。

最后一个指标是最最重要的。第一产业是不需要房子的，第二产业是工业，需要的是工业厂房。第三产业高，服务业高，办公楼的需求才高。按照这个指标进行选择的时候都没有出现太大的偏差。

其次，要看这个城市的互联网氛围，强还是不强。北京的互联网氛围就非常强，都有一点发烫的感觉。望京SOHO的三座楼，90%都是互联网公司。杭州的互联网，在淘宝、阿里巴巴的带动下，发展的也很快。我到义乌去，大大小小的公司都有电子商务，都在往外发快递大体上来说，在一线省会城市，SOHO 3Q都是有市场的。

提问：3Q模式跟国外WeWork的模式有什么区别？

WeWork的长项就是营造一个社区。我第一次参加他们活动的时候，他们的市值是15亿美金，这两天已经变成50亿美金了。线上的社交平台，是他们最核心的功能，我们还没有涉及。因为我们觉得中国的微博、微信这样的社交平台太多了，让我们自己在短时间之内做一个成熟的社交平台，技术上也是有一定难度的，所以这是我们没有做的。

WeWork没有做的是我们非常看重的两点，作为一个互联网产品，一定要在互联网上交易，而他们是线下交易。我不知道他们当初是怎么考虑的，这可能跟美国人的习惯有关系。中国的互联网发展的非常迅速，尤其是移动互联网，我们在设计这个产品的最重要的初衷就是可以在手机上搞定所有的事情，线下再做就没效率了。

我认为互联网产品有两个标志。第一个是你可以在网上选房子。第二是可以在网上方便地付款。我们跟银行谈好了。把你的业务和交易百分之百的放到互联网上去做，就是互联网产品。第三个要做的就是用互联网去做广告。

提问：SOHO3Q产品现在只是用于办公，有没有想过以后跟公寓相结合呢？

前两天我跟小米交流，他们就要做这个东西，要跟我们战略合作。毕竟我们是传统的房地产公司，我们有管理的技术、设计的技术。我们也把担心跟他们交流了一下。我们看共享办公大部分都很成功，住的项目也在做，做起来就会发现很多问题。人要睡到一起的话，问题就多了，办公空间相对来说还是比较简单。SOHO中国还是办公楼的开发商，对于人对办公空间的需求比较了解，包括如何净化空气、净化水。要是住的话，我们也没有多少房子空着。我们看到美国在做分享式住宅的时候也遇到很多问题，这些问题也同样会在中国出现，可能比美国的问题还要大。

提问：您做这件事情是想为SOHO中国的持有型物业填满写字楼呢？还是想搭上互联网的快车？

原来我们的项目都在CBD，现在跑到五环边上的望京，搞了50多万平方米。望京的三座楼在过去3、4年里就是我心中的三座大山，我在想什么时候才能把它填满？没想到几个月的时间就填满了。所以不是为了解决SOHO中国写字楼向外出租的问题。

随着互联网对各个行业的颠覆和冲击，旧的经济秩打破以后，建立起以互联网为主的巨大平台，在社会上遍布着无数的具有创造力的、办公时间灵活、业务多样的公司，这个市场会非常巨大。

SOHO中国确实是得益于过去20年中国经济的高速增长的和中国的城市化，使SOHO中国的经济实力变得非常强大。2014年一年给政府交的税收超过60亿元人民币。我们持有这么多的物业，帐面上的现金大概是100多亿，再过几个月就要超过200个亿。我们意识到这个社会会受到互联网的影响，到底要怎么做呢？一个办法就是拿出来100亿用于收购别的公司，可不可以？好多人都是这样做的。

我们也想过这种思路，可是我们不想这样做。投资一两个亿做这个项目，我们想做符合自己的心意的，能够从心里觉得这是我们的产品，这个产品是社会需要的，这个产品确实能够让社会变得更好，让社会的效率更高，让很多人进来的更方便、成本更低，这就是我们的想法。

我看《乔布斯传》上提到甲骨文的老板是乔布斯的好朋友。他跟乔布斯说现在有一个投资机会，你要投资一笔钱能赚好多钱。结果乔布斯好像没听到。他又说了一遍。乔布斯说赚这么多的钱干什么？乔布斯没有把钱看得太重，就是为了他的产品。我们SOHO中国从骨子里面要学习苹果公司，就是做好自己的产品。围绕着自己的产品，真正是发自内心的，我们自己想明白的，觉得对我们自己的发展有利，能够不断提高我们的资金实力，对这个社会也是有用的。这就是我们应该做的产品。