法拍房的“诡异”与哀伤

原创 过蝈8433  秦朔朋友圈

导读：这些法拍房的“热销”正在暴露了这么一个真相，人们正在用杠杆撬动杠杆，用泡沫在追赶泡沫。其实，杠杆是一项放大器。在财富上升的时候，可以放大财富。在下跌时，更会加速缩水。并且杠杆在下跌期会比上升时放得更大，因为资产的基数变大了。

过蝈 | 文  关注秦朔朋友圈  ID：qspyq2015 ·

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明星的法拍房

这两年的法拍房火爆异常，就像一朵异域奇葩，在楼市里开得妖艳。

先说说几套关乎名人的法拍房。

之前成龙在北京NAGA上院的两套房子被法拍。因为当年成龙以公司名义买下两套房后一直没有办理产权变更，两套房子仍处在开发商名下。开发商身陷债务纠纷，其名下两套房产及车位被查封。不过在开拍日的前几天又因“案外人异议”被法院撤回。

这套NAGA上院是中国豪宅史上可谓是教科书级的存在，它位于北京东直门内大街9号，是东二环内保留完好的四合院遗址——康有为的故居。

早在2007年开盘之时，楼盘均价为每平方米8万元，最低每套2400万起，被业界称之为“皇家豪宅”，并且仅有99户，开发商还宣称“不是有钱就能住进来的”。

只是当年的“豪宅专家”如今身陷多起债务纠纷。NAGA上院也因2014年房祖名的容留吸毒案而再度出名。更加值得一提的是，NAGA上院99席豪宅中，共有19套拍卖房产，占总数的比例达到20%！

相比成龙的“皇家豪宅”，贾跃亭的法拍房则相形“朴实无华”。其中一套是位于北京市东城区的4室2厅的学区房，在2020年10月低于市场价近250万元的价格成交，成交价为2406万。据称，这个新业主在北京没有住宅，家里有两个孩子，买套学区房用以自住。

名人豪宅只是法拍房的一个缩影，也更符合普通人对“法拍房”的印象——法拍的不是企业生产办公用地，就是千万级豪宅，多是企业主、富豪因生意、纠纷陷入资金链断裂而造成的资产拍卖。

但近年来法拍房的崛起十分迅猛，一些普通的门面、办公甚至住宅都开始上线。淘宝上“逛法拍”已经成为笔者的一项“爱好”，从中也发现了一些“玄妙”的现象。

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火爆的法拍市场

玄妙在哪里？

首先，笔者发现，以物业属性来分，三四线城市多厂房商铺办公楼，一二线核心城市则是普通住宅居多。尤其是在法拍房盛行的北上广深杭这样的城市，有时还能淘到一些优质资产。

其次，阿里在法拍房上的营销也是噱头十足。让普通法拍房越来越成为普通人置业的路径。以去年苏州热门的“凶宅试睡”为例，该套房子因发生过“凶案”，被大家理解为“凶宅”。阿里高价为该房源招聘“试睡主播”引发大家的集体关注，最后该房源以高出起拍价80万的价格成交。这个价格甚至超出了该小区的正常二手房价，笔者非常好奇竞拍成功者的心态。

最重要的是，一二线城市法拍住宅的竞拍十分踊跃，有不少住宅还是溢价成交。比如笔者曾关注的一套杭州市中心高端小区90方的房源，在1月中旬进行法拍。起拍价480万，同面积二手房真实成交价约在600万左右，最终该法拍房成交价高达680万！整整高出二手房真实成交价的15%左右。

更加夸张的是，杭州去年12月底曾拍卖一套杭大新村的学区房，起拍价242万，在160轮竞拍后最终成交价高达612万，单价为7.12万，而同小区的二手价格在5.6万左右。该房源的性质为“房改房”，且为历史建筑，过户时还需缴纳房改房的相关税费和维修费；另外土地性质为“使用权划拨”，未来房子过户要变更为“出让”还要再缴纳土地出让金和增值收益部分。这套房子的真实成本要在8万以上！

杭州法拍房市场如此火爆，别的城市又如何呢？

根据瀚海数据研究院统计，2020年北京、上海、广州、深圳四大一线城市共计成交法拍房10154套。

以北京为例，去年法拍市场共计挂牌上拍房源5620套，成交法拍房2384套，环比上涨2.32%；成交总价260亿元，环比上涨7.47%；平均折扣为7.78折。

而另外一个大城市——上海，根据央视新闻报道，上海的法拍房每套房源会有9个人参与竞拍，且基本上有85％的房源都会在一拍当中被客户拍中。

法拍房成交火爆，很大原因是在于大城市楼市本身就比较热，并且都执行着严厉的限购。对大部分限购城市来说，购买法拍房，可以绕开限购，有些甚至还能贷款。是一部分购房者“曲线置业”的路径。

但是会不会有人像笔者一样心有疑问：为什么近些年法拍房挂牌规模的增长会如此惊人呢？

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5年3倍的法拍房规模

根据《中国证券报》报道，目前平台拍卖（变卖）房源挂牌量为1342850套。年内截至12月14日的房源为272979套，2015年同期为87879套，5年时间增幅超三倍。

5年3倍？房源规模为何扩张如此之快？

笔者认为，一方面是由于金融监管收紧、效率提升，使得很多违约债务抵押物能通过司法拍卖，比以往更快速地进入市场流通。

但另一方面则是很多企业、个人甚至是城市正面临着高杠杆带来的债务风险。而法拍房则是这些债务带来的直接结果。

据《21世纪经济报道》的报道，经央行数据测算，2020年贷款核销金额达12180亿元，较2019年同比增长15%，创有记录以来新高。同时，核销金额也是2018年以来连续三年超过1万亿元。2018年、2019年分别为10151亿元、10551亿元。

核销，就是银行按规定将呆账贷款或贷款损失予以核销的一种制度。这个数据意味着不良贷款正在大幅增多。2020年8月，银保监会主席郭树清接受媒体采访时表示，“我们持续加大了不良贷款处置力度，今年（2020年）全年预计银行业要处置3.4万亿元，去年（2019年）是2.3万亿元。明年的处置力度会更大，因为更多的贷款延期，明年才暴露出来，所以要把新的问题和老的问题结合起来，一起处置，当然我们更要控制好新增贷款的质量。”

3.4万亿的不良贷款！这些不良贷款又集中在哪里？其中又有多少流向了楼市呢？笔者不能妄自揣测，不过去年郭树清曾一再表示，“房地产是最大的灰犀牛”。其中深意，值得玩味。

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债务漩涡

如果说我们正处在各大债务漩涡之中。那么，中小房企应该首当其冲。阿里上架的各类房源资产包，有不少就来自于破产的中小房企。

阿里拍卖曾一次性上线10套位于南京市六合区横梁镇山东路51号雨花石文化园的房产；也上线了常熟市新茂轻纺城的32套房源；今年9月还一次上线了杭州中泰9套住宅。中小型房企相继破产，规模房企资金链断裂，还有“五条红线”紧随其后。

因资金链断裂而走向破产的还不止中小房企，楼市调控、金融政策不断收紧的大背景下，很多采取高杠杆策略的规模房企纷纷陷入危机，如今身陷泥潭的既有五洲国际、银亿、三盛宏业等小型房企，亦有福晟、泰禾这样高杠杆的中大型房企。

这说的是债务漩涡中的企业，而另一种杠杆则体现在我们普通人身上。

去年8月，第一财经对23个重点城市的杠杆率进行了梳理。

该数据有些滞后，考虑到上海四季度的楼市暴涨，上海的杠杆率会有很大飙升。除去上海，厦门、杭州、南京、深圳、广州等地的杠杆率，总体都比较突出，不管是居民资金杠杆率还是住户部门杠杆率，都处于相对的高位。居民贷款以房贷为主，杠杆率越高，说明楼市行情越火热。

当然杠杆率和经济增速密切相关，城市经济越发达，收入水平越高，加杠杆的可能也会越大，说明居民对自己未来的偿还能力比较自信。尤其是杭州、深圳每年都有大量的人口净流入，似乎在告诉大家，“别怕，只要在好的城市，楼市里多的是接盘侠。”

于是有些人为了实现财富的快速增值，最大限度地加杠杆。有的购房者在没有启动资金的前提下，会转向首付贷。还有更老练的人玩起全套“杠杆游戏”：在限价套利的背景下，纷纷“打新”，利用老房产抵押——付新房全款——拿到新房产证再抵押。完全是用贷套贷，以贷养贷的杠杆游戏。在这里有诸多环节，稍有不慎就会资金链断裂，房子会被银行收走。

2020年有苏州的炒房客，通过垫资公司利用728万元全款购买深圳前海某小区小户型。最终因资金链断裂，被垫资公司起诉，刚入手的房产被深圳市罗湖区人民法院查封。在阿里拍卖上被人以660万元底价拍走。

这些法拍房的“热销”正在暴露了这么一个真相，人们正在用杠杆撬动杠杆，用泡沫在追赶泡沫。阿基米德如若知道了我们的楼市，不知作何感想。

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锋利的杠杆

巴菲特曾说：“令聪明人破产的三个方法是：酒（liquor）、女人（lady）和杠杆（leverage）。”

其实，杠杆是一项放大器。在财富上升的时候，可以放大财富。在下跌时，更会加速缩水。并且杠杆在下跌期会比上升时放得更大，因为资产的基数变大了。

2008年任英国金融服务局主席的作者Adair Turner，2015年出版《债务与魔鬼》一书，对美国次贷危机、危机后中国债务、欧盟小国危机均有描述。书中写道，大多数的银行信贷创造并非经济增长所需，金融自由化造成了金融膨胀化，助推了房地产过度繁荣与金融空转，加剧了财富不平等分配，导致了过量债务及其必然的债务危机和经济萧条。

全球化助推了债务和经济危机的传染速度，债务只是在全球范围内转移，却无法消除。如果不约束私人部门的信贷创造，债务危机也无可避免。

我们正在一个高杠杆的时代里。这个杠杆有多高？具体数字我们普通人可能无法清晰认知。近日刚出的“上海楼市新政”的一段话，可能能说明一些问题：

“《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。”

到底有多少贷款催生了楼市的上涨？有多少其他类目的贷款最终变成了房贷？2021年又会多出多少套法拍房？笔者很想知道答案。