【豪门世族全球视野Ÿ上市公司专题导读：房地产业越来越像一个围城：围城内的开发商，想方设法地寻求转型与突围；围城外的金主，不遗余力地将主业嫁接到房地产领域——合纵连横也好，暗流涌动也罢，下一个十年，房地产业必将玩出更多的花样来。】

碧桂园与中国平安的联姻，选择“卖股求钱”，一方面在行业增速放缓的格局下秉持现金为王的策略；另一方面，引入社区金融，与万科城市配套服务商的发展理念有异曲同工之处。

不过，需要清醒认识的是，房地产企业目前仍普遍被价值低估，越来越多的险资选择入股优质地产商，“财务投资者”与“门口的野蛮人”或许只有一念之差。

63亿入股，挖掘社区服务

4月1日，碧桂园在停牌当天晚间即发布公告，宣布引入中国平安为公司第二大股东。4月2日，碧桂园复牌跳空高开，收涨4.79%。

信息显示，中国平安附属公司中国平安人寿股权投资，将斥资62.97亿港元，认购碧桂园2.36亿股新股，占后者本次发行后总股本的9.90%，仅次于杨惠妍的53.60%位列第二大股东。

对于此次交易，碧桂园手中的筹码是超过200个项目及35万余户业主的社区资源，双方期望能够借此完善社区产业链，实现覆盖客户生命周期的资源整合平台。

具体而言，中国平安将在现有战略合作基础上继续向碧桂园提供支持，为碧桂园的融资提供便利，双方有机会在包括投资、理财、基金、资产管理等方面进一步深化合作。

事实上，开发商手中的客户资源已经成为其进一步发展的重要基础，社区服务作为开发商的“自留地”，已经成为新的商业蓝海——君不见彩生活2014年毛利率近80%，足以秒杀一众开发商。

就连行业龙头万科也提出，未来要做城市配套服务商，业务涵盖住宅、家装、物业、社区服务、度假地产、物流地产、购物中心等多个方面。就社区金融而言，万科先后与徽商银行、渣打银行结成战略同盟。

合纵连横还是暗流涌动

对于中国平安的入股，业内还有一种说法是双方意在布局养老地产，原因在于碧桂园在今年3月初的业绩会上曾表示“将关注养老地产”，此次与中国平安的战略合作，将形成与国内险资龙头共同探索养老产业的优势。

这一点，远洋地产可以说是先行者。2010年，中国人寿成为远洋地产第一大股东，而目的就是做大养老地产——远洋地产总裁李明称为养老产业，目前，这一产业已经成为公司“四元业务”中的客户服务业最主要的业务之一。

回顾中国人寿的入股路径，2009年10月，《保险法》修订，保险资金可有条件投资不动产，股权多元化的远洋地产成为险资角逐对象。2009年，中国人寿斥资58.19亿港元，获得远洋地产16.57%的股权；2010年持股比例增至24.08%，成为远洋地产第一大股东。

尽管对于远洋地产和李明而言，志在发展养老产业，中国人寿的入主也是“单纯”地配合公司的发展目标，但是2014年以来，地产股相对较低的估值，使得越来越多的险资将其作为“猎食”的目标。

翻开金地集团的年报可以看到，公司前十大股东中，除了深圳市福田投资发展公司、深圳市福田建设股份有限公司外，其余8家均为险资，包括生命人寿、安邦人寿、华夏人寿、天安财险等。

除此之外，和谐健康保险、安邦人寿也在去年多次举牌金融街，截至2014年末，两者分列公司第二、第三大股东，合计持股比例达到20%，而公司第一大股东北京金融街投资（集团）有限公司的持股比例，也仅为26.89%。

虽然险资在进驻房企的时候，大多打着“财务投资者”或者“战略合作”的旗号，而目前也鲜有参与房企后期开发的案例，但谁也不能保证其未来不会进一步增持并占据控股地位——财务投资与“门口的野蛮人”，或许只在一念之间。

土豪平安的地产野心

优渥的资金实力，是险资在不动产投资上最大的优势。

本次入股碧桂园的中国平安，其房地产领域的布局在住宅、商业、物流、养老地产等领域均有所触及，其中在土地市场的大幅扩张更是彰显其庞大的地产雄心。

今年1月5日，九龙仓也宣布联合包括平安不动产在内的四方联合体，以总价86.9亿元竞得北京丰台区两幅地块；而就在此前的2014年12月24日，平安不动产以总价26.99亿独揽杭州老汽车东站地块，楼面地价1.42万元/平方米。

事实上，中国平安年报显示，2014年年末，其投资性房地产的规模达173.71亿元，是中国保险业的涉房“一哥”，其在上海、深圳、武汉、成都、郑州等城市持有高端办公物业，总面积已经超过160万平方米。

在马明哲看来，不动产投资是平安“医、食、住、行、玩”五大板块的重要一环，目前，集团已经完成了布局。来源：资本中国  作者：龚余勇