商业地产案例分享-佛山保利MALL项目

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：在保利商业“长期主义者”的战略定位下，佛山保利MALL已进入资产价值深挖阶段。通过与云阿云的深度合作，依托其超强算法能力与全球品牌资源，项目亟需构建以资产保值增值为核心、以首店经济和艺术商业为特色的运营体系，应对粤港澳大湾区商业格局重构的挑战。全文共17100字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿。

佛山保利 MALL 资产运营升级策略

艺术商业与水岸经济驱动的多维重构方案

一、项目概述

佛山保利MALL（原保利水城）作为保利集团首个商业项目，于2009年4月落户佛山南海区千灯湖板块核心区位，开业初期即凭借圆明园国宝首展创下单日50万人次客流记录，彰显出强大的品牌号召力。项目总体量达23万平方米，历经2015年外拓模式升级与2023年品牌调改，目前已形成以家庭客群为主体、覆盖全客层的商业格局。作为广佛同城化的重要商业节点，项目坐拥双地铁上盖优势（广佛线千灯湖站+南海有轨电车1号线），辐射半径5公里内常住人口超80万，高端住宅集聚，消费潜力强劲

在保利商业“长期主义者”的战略定位下，项目已进入资产价值深挖阶段。通过与云阿云的深度合作，依托其超强算法能力与全球品牌资源，项目亟需构建以资产保值增值为核心、以首店经济和艺术商业为特色的运营体系，应对粤港澳大湾区商业格局重构的挑战。

（一）地理位置与周边环境

1.核心区位优势：佛山保利MALL位于广佛经济圈核心千灯湖畔，是保利地产进军商业领域的首个项目，于2009年4月25日正式开业。项目占据广佛同城化前沿阵地，地处佛山南海区金融高新技术服务区核心地带，周边已形成集高端居住、金融办公、文化休闲于一体的城市功能区。区域汇集AIA友邦金融中心、华南IFC等总部基地，吸引超20万高端常住居民及城市精英，构成强劲消费基础。

2.立体交通网络：项目依托广佛地铁线（金融高新区站）及10余条公交线路，实现广佛核心区30分钟直达。当前广湛高铁佛山站建设加速推进，2025年通车后将进一步扩大辐射范围，形成“高铁-地铁-公交”三级交通体系，强化对粤西、海南、武汉等地的客源吸纳能力。

3.商圈竞争格局：项目所在千灯湖商圈面临多维度竞争：

同质化商业体：周边聚集南海万达广场、寰宇城等8家大型购物中心，形成高强度竞争态势。

差异化标杆项目：禅城祖庙-岭南天地商圈（年客流超1亿人次）与顺德欢乐海岸PLUS（累计客流4400万人次）分别以文商旅融合、公园式体验形成分流。

首店经济争夺：2024年顺德万象汇引进340个品牌中超50%为首店，加剧品牌资源竞争。

表：佛山保利MALL区位要素分析

（二）建筑规模与硬件设施

空间规模参数：项目总建筑面积26万平方米，居佛山商业综合体首位。主体结构包含地上5层与地下3层，配置2500+智能停车位，满足高峰时段客流需求18。超大规模空间使其具备业态多元化布局的硬件基础。

设施升级进程：面对部分设施老化问题，项目近年实施系统性焕新计划：

场景美学升级：2023年启动“公区美化计划”，打造“即兴引力”涂鸦美陈、主题电梯厅（如15/16号浪漫主题厅），通过艺术装置提升空间体验感。

技术硬件迭代：2024年改造原真冰溜冰场（1100㎡）为艺术展馆，配备5米高可交互机械装置，支持沉浸式展览。

服务设施优化：翻新卫生间、停车场导视系统，增设第三空间休憩区，提升服务细节品质。

生态融合实践：响应“公园式商业”趋势，项目联动灯湖西街打造水岸主题空间，通过灯光亮化、外立面改造及绿植植入，构建“海陆空三维狮集主题空间”。该改造助力千灯湖片区获评“国家级夜间文化和旅游消费集聚区。

建筑与设施参数及升级重点

（三）历史运营数据

业绩增长轨迹：项目开业十年实现跨越式发展，2018年销售额突破15亿元，同比增长20%，70%商户年销售额超百万，多家150㎡零售店业绩达500万2。2022年延续增长势头，总销售额近15亿元（同比+15%），客流量超1500万人次（同比+8%）。

近期增速承压：受线上分流与竞争加剧影响，2023年客流与销售额出现下滑（预估降幅5%-8%）。但2024年通过创新营销扭转颓势：

首店经济驱动：引入摩打食堂（佛山首店）、BESIONIA毕索尼（意大利轻奢）等品牌，扩容年轻客群。

艺术营销突破：2024年暑期“COMA艺术展”联动广州美院，吸引Z世代打卡，客流量回升至平日8万人次，节假日12万人次。

标杆项目对标：与佛山头部商圈相比，项目日均客流已达一线水平（祖庙商圈日均60万人次），但单坪效益仍有提升空间。参考顺德欢乐海岸PLUS通过“公园商业”模式实现客流量蝉联榜首，保利MALL需进一步强化体验属性。

核心运营指标与对比分析

二、项目SWOT分析及战略总结

（一）多维优势（Strengths）

1.品牌矩阵优势：依托保利商旅资源网络，项目形成“国际IP+首店+旗舰店”三级品牌体系。2024年引入摩打食堂（佛山首店）、御灶四季（佛山首店）、MO&Co旗舰店，强化餐饮与女装品类；联合国际IP Smiley打造城市首展，单次活动客流提升18%15。品牌库持续更新能力为差异化竞争提供核心支撑。

2.区位聚合效应：作为千灯湖CBD唯一超大型商业体，项目深度绑定区域发展红利：

客流基础保障：周边3公里覆盖20万高端常住人口及金融高新区企业客群，消费潜力居佛山首位。

交通枢纽赋能：广湛高铁佛山站2025年通车后，预计新增15%跨区客流，强化“广佛西消费门户”地位。

3.资产运营创新：首创“COMA艺术商业模式”（商业+白牌供应链+定制设备+艺术），打破传统策展边界。2024年广美毕业展商业首秀中，联合白牌商家开发IP衍生品，实现艺术流量向销售转化，开辟“展销一体”新路径。该模式获保利商旅全国推广，形成标准化创新产品线。

（二）核心劣势（Weaknesses）

1.硬件迭代滞后：尽管持续翻新，部分设施仍显老化：

空间能耗效率：空调系统能效比低于新开业的顺德万象汇30%，夏季高峰时段客诉率上升12%。

数字基建不足：缺乏全域客流监测系统，导致商铺冷热区调控滞后，高楼层空置率超15%。

2.业态结构失衡：传统零售占比过高，新兴体验业态布局不足：

体验类缺口：亲子娱乐、沉浸演艺占比不足10%，而顺德欢乐海岸PLUS相关业态贡献35%客流。

餐饮升级缓慢：虽将餐饮占比从15%提升至30%，但网红餐饮迭代速度仍慢于岭南天地（首店引进量仅为其60%）。

3.年轻触达瓶颈：Z世代营销依赖大型活动引流，日常粘性不足：

IP运营短板：自创IP“醒仔”尚未开发周边产品链，对比顺德欢乐海岸“摩天轮经济”年收益超3000万，IP变现能力待提升。

数字互动缺失：未建立会员元宇宙社区，弱于万象汇的AR导航+虚拟试穿体系。

（三）战略机遇（Opportunities）

1.政策引擎驱动：佛山市“双中轴”战略（2025-2035年）将千灯湖纳入城市发展主轴，配套26亿元焕新资金投入商圈改造9。《祖庙-岭南天地商圈发展规划》明确支持保利MALL等载体扩容，目标2028年建成千亿级商圈。

2.公园商业风口：消费者对自然共生型商业需求激增，佛山新兴项目密集布局该赛道：

成功范式参考：顺德欢乐海岸PLUS通过“情景式商业街区”年客流破千万；顺联公园里以“宠物友好公园”概念实现年均业绩增长15%。

政策资源倾斜：南海区推行“POD模式”（Park-Oriented Development），优先审批公园融合型商业体。保利MALL可借势灯湖西街滨水空间，打造“都市微度假目的地”。

3.数字技术赋能：AI与大数据重构消费链路：

精准营销：通过客流热力分析优化商铺组合，参考深圳万象天地利用AI选品使坪效提升23%。

体验升级：开发AR导航+智能试衣镜，弥补硬件老化短板。佛山政府2025年拨款2亿元支持商业体数字化改造。

（四）潜在威胁（Threats）

1.头部商业体夹击：2025-2026年佛山将迎来高端商业开业潮：

华润万象汇（2026年顺德开业）：规划30%顺德首店+10%佛山首店，直接争夺高净值客群。

平安PAFC MALL（2029年禅城开业）：深圳高端线首入佛山，定位轻奢消费。

山姆会员店（原定保利天悦地块取消，但广佛交界荔湾店已布局，分流保税商品需求）。

2.消费偏好变迁：Z世代成为主力消费群体（占比佛山客群38%），其诉求呈现“三化”特征：

社交化：顺联公园里聚焦“情绪经济”，联合主理人品牌打造故事性消费场景。

宠物友好化：佛山创意产业园建设25H宠物综合体，2025年6月开业。

即时满足：电商“半小时达”服务覆盖佛山90%区域，挤压标品零售空间。

3.成本管控压力：首店引进竞争推高租金成本，网红品牌分成比例达销售额20%（行业平均12%），加剧盈利压力。

（五）SWOT要素整合与战略匹配

（六）战略矩阵推导

SO战略：借政策东风升级艺术公园综合体（如扩建滨水艺术区）

WO战略：数字化改造+体验业态重组（引入宠物综合体/沉浸剧场）

ST战略：联合灯湖西街打造“文旅夜经济”标杆，错位高端零售竞争

WT战略：通过AI降本增效，优化商户分成模式

三、竞品分析及总结

（一）选择竞品的依据 / 标准

选择佛山岭南站 NOVA 和佛山王府井紫薇港作为核心竞品，主要基于以下标准：

区位相近性：均位于佛山核心商圈，与佛山保利 MALL 在地理覆盖上存在高度重叠，目标客群存在直接竞争关系，可有效反映项目在区域市场的竞争态势。

规模与定位对标性：商业体量与佛山保利 MALL 具有可比性，且均定位为中高端商业综合体，经营业态存在较大重合度，能直观展现项目在同类型商业体中的竞争优劣势。

市场影响力：在佛山商业市场中具有较高知名度和影响力，其运营策略、营销活动对区域消费者具有较强的吸引力，对佛山保利 MALL 的客流量和销售额存在显著分流作用 。

（二）核心竞品项目深度剖析

1.佛山岭南站 NOVA：年轻引力场的运营范式

1.1流量引擎构建：作为广佛地铁祖庙站上盖项目，日均客流量稳定在 8 - 10 万人次，2021 年五周年庆期间通过 “白夜童话主题特展” 单日峰值客流突破 15 万人次。其双地铁无缝接驳设计贡献了 35% 的客流来源，显著高于行业平均的 20% 地铁依存度。这得益于其精准的交通枢纽定位，通过与地铁的深度融合，极大地提升了项目的可达性和便利性，吸引了大量依赖公共交通出行的消费者，尤其是年轻群体和周边办公人群。

1.2年轻化业态组合：在 12 万平方米空间内精准布局 “45% 零售 + 30% 餐饮 + 20% 娱乐” 的黄金比例。零售板块以 ZARA、H&M 等快时尚为锚点，搭配 Charles & Keith、apm MONACO 等轻奢配饰品牌，并引入 DIOR 香氛彩妆概念店、CHANEL 美妆等国际品牌首店，形成美妆香氛品类高地。2021 - 2023 年焕新品牌超 80 家，其中 20 家为佛山首店，包括泡泡玛特旗舰店、蔡澜港式点心等话题品牌。通过不断引入潮流品牌和首店，持续保持对年轻消费者的吸引力，满足其追求时尚、新鲜事物的消费需求。

1.3艺术营销闭环：深度绑定青年艺术 IP 打造沉浸式场景。典型案例包括：

2021 年“白夜童话”主题特展：在商场中庭构建 7 米高粉色梦之树、南瓜马车等四大梦幻场景，结合高跷戏剧巡游，带动当月销售额提升 28%。通过将艺术展览与商业空间相结合，营造出独特的消费场景，吸引消费者拍照打卡并分享至社交平台，从而扩大项目的影响力和传播范围。

2023 年世界滑板日赛事：联动专业滑板机构打造室内极限运动场，吸引 Z 世代客群占比达 45%，刷新项目年轻指数。通过举办与年轻文化紧密相关的活动，增强了与年轻客群的互动和粘性，使商场成为年轻人聚集和社交的场所。

2.佛山王府井紫薇港：家庭客群全覆盖的巨舰模式

2.1规模效应释放：以 25 万平方米的佛山最大单体商业体量，开业首日创下 35 万人次客流纪录。其成功关键在于 “40% 零售 + 30% 餐饮 + 25% 娱乐” 的全龄层业态模型，尤其注重家庭单元消费场景的完整性。超大的商业体量使其能够容纳丰富多样的业态和品牌，满足不同年龄层次、消费需求的家庭客群一站式购物、休闲、娱乐的需求。

2.2娱乐业态创新：突破传统购物中心娱乐配套瓶颈，引入佛山首家天空马术俱乐部（会员价 3800 元 / 课时）、奇幻冰雪王国（-5℃真雪体验馆）等高溢价体验项目。此类业态虽仅占面积 8%，却贡献 20% 的客流拉动及 35% 的二次消费转化。通过引入独特的、高附加值的娱乐项目，不仅吸引了大量家庭客群前来体验，还带动了餐饮、零售等其他业态的消费，提升了整体商业价值。

2.3场景化营销体系：通过主题场景构建消费叙事逻辑。如 “爱丽丝梦游仙境” 美陈展以巨型蘑菇森林、扑克兵阵列等装置还原童话场景，结合亲子寻宝游戏，带动家庭客群停留时长增加 1.8 小时，关联儿童零售业绩提升 45%。通过打造主题化、场景化的消费环境，增强了消费者的代入感和体验感，延长了消费者在商场的停留时间，从而促进了消费转化。

（三）竞争优劣势对比与可借鉴模式

（四）竞品分析总结

通过对佛山岭南站 NOVA 和王府井紫薇港的深度剖析，结合量化数据对比，明确佛山保利 MALL 的竞争优劣势与提升方向：

1.可借鉴方向

岭南站 NOVA：其 “首店 + 艺术 IP + 地铁流量” 模式成效显著。根据市场调研数据，2023 年引入首店品牌带动项目客流量同比提升 18%，消费者对首店品牌的到访意愿占比达 32% 。以 “白夜童话” 主题特展为例，活动期间线上社交媒体话题曝光量超 500 万次，带动周边餐饮、零售品牌销售额平均增长 28%。其地铁客流依存度 35% 的运营模式，使工作日客流量稳定性较非地铁上盖项目高出 27%。佛山保利 MALL 可通过与云阿云合作，计划在未来 1 - 2 年内引入 15 - 20 家区域首店，预计能提升项目客流量 15% - 20%，同时策划季度性艺术 IP 展览，目标实现活动期间社交媒体互动量增长 50% 以上。

王府井紫薇港：高体验业态创造高价值回报。数据显示，天空马术俱乐部、奇幻冰雪王国等高溢价体验项目，虽仅占项目总面积 8%，却贡献了 20% 的整体客流和 35% 的二次消费转化。在场景化营销方面，“爱丽丝梦游仙境” 美陈展使家庭客群停留时长从平均 1.2 小时提升至 3 小时，关联儿童零售区销售额增长 45%。参考此模式，佛山保利 MALL 若引入 2 - 3 个创新体验项目，预计可带动客流量提升 12% - 15%，相关区域租金收益提高 20% - 25%。

2.需突破之处

品牌与业态升级：佛山保利 MALL 当前首店占比 12%，低于岭南站 NOVA 的 20% 和王府井紫薇港的 18%。市场份额数据显示，在年轻客群消费市场中，岭南站 NOVA 占据 38% 份额，王府井紫薇港占 25%，而佛山保利 MALL 仅占 18% 。需利用云阿云庞大的品牌资源库，计划在未来 3 年内将首店占比提升至 20% 以上，同时将体验式业态占比从 15% 提升至 25%，缩小与竞品的差距。

空间运营效率：佛山保利 MALL 高楼层空置率达 15% 以上，影响整体坪效。对比岭南站 NOVA 紧凑布局下超行业均值 32% 的坪效，以及王府井紫薇港娱乐区坪效高出项目平均水平 40% 的表现 ，佛山保利 MALL 可通过业态调整和场景重塑，目标在 2 年内将空置率降至 5% 以下，整体坪效提升 20% - 25%。

营销创新与客群粘性：消费者调研显示，岭南站 NOVA 的潮流文化活动使 Z 世代客群复购率达 42%，王府井紫薇港的家庭主题活动让家庭客群月均到访次数达 3.5 次。而佛山保利 MALL 的常规营销活动对客群粘性提升有限，Z 世代复购率仅 28%，家庭客群月均到访 2.2 次。未来需加强主题化、场景化营销，计划将 Z 世代复购率提升至 38%，家庭客群月均到访次数增加至 3 次。

四、项目定位升级

（一）目标客群深化分析

1.核心客群来源与依据

1.1中产家庭客群（占比40%）

来源依据

千灯湖板块为佛山高端住宅聚集区（如时代全球创客小镇、保利天悦等），家庭年收入25万+占比超35%；

2022年项目亲子业态消费额同比增长22%，印证家庭需求旺盛。

运营策略

联动周边社区开通免费穿梭巴士（覆盖5公里内15个小区）；

会员体系嵌入“儿童成长积分”（教育消费兑换游乐体验）。

1.2年轻白领（占比30%）

来源依据

广东金融高新区（AIA）聚集超6万金融从业者，日均通勤广佛白领超10万人次9；

2023年场内轻餐饮/咖啡店平日晚市客流占全日45%2。

运营策略

推出“19:00后白领专享套餐”（如健身房+简餐联票）；

联合B站UP主打造“职场解压直播角”4。

1.3周边居民（占比20%）

粘性建设：

生鲜超市日均客流量超8000人次，复购率68%1；

社区活动参与度（如广场舞大赛）年均超120场2。

2. 辐射客群截流策略

（二）功能定位升级策略

1.业态组合创新：COMA模式实践

[Commercial 商业] --> (摩打食堂等首店餐饮)

[OEM品质白牌] --> (广美毕设周边衍生品)

[Machine 定制机器] --> (5米交互装置《Virtual Eros》)

[Art 艺术] --> (非遗醒狮×赛博朋克展)

案例：2024年联合广州美术学院打造“超然·超燃”艺术展，1100㎡溜冰场改造展厅，暑期客流提升40%，衍生品销售额破百万4。

2.水岸经济深化：狮集海陆空三位一体

空间策略

海（水上）：西街游船下午茶+水上音乐节（2023年泼水电音节吸引8万人次）；

陆（地面）：非遗市集+临湖餐厅外摆区（外摆营收占餐饮30%）；

空（立体）：连廊艺术灯光秀+屋顶星空餐厅（客单价提升25%）

3. 业态组合优化

（三）商业定位策略：丰富业态，品质引领

1.业态组合黄金比例

2. 品牌组合三维模型

[主力店] --> (永辉Bravo精品超市)、(IMAX激光影院)、(Olympic标准冰场)

[次主力店] --> (方所文化复合店)、(乐高教育中心)

C[特色店] --> (佛山非遗手作工坊)、(小米之家旗舰店)

（四）市场占位策略

1.区域竞争破局点

1.1错位打击

VS万科广场：强化亲子业态规模（儿童业态多40%）

VS万达广场：打造岭南水景主题空间（唯一室内运河）

1.2协同作战

联合千灯湖景区发行“畅游套票”

与南海金融高新区共建白领福利平台

2.消费趋势响应

2.1沉浸式体验

中庭360°环幕艺术展（每月更新主题）

B1层复古霓虹夜市（20:00后开放）

2.2绿色商业体

屋顶光伏发电覆盖30%能耗

建立商户环保评级体系（减免节能店铺租金）

（五）数据支撑与竞争破局点

1.关键运营数据

业绩表现：2022年销售额17亿元（+15%），客流1500万人次（+8%）；

首店效应：2023年引入怂火锅等28家首店，带动餐饮层坪效提升30%；

夜经济贡献：西街夜市占全年营收18%，客单价超日间1.5倍。

2. 竞品对标策略

3.趋势响应案例

绿色商业体：屋顶光伏覆盖30%能耗，商户环保评级挂钩租金减免；

情绪消费：B1层复古霓虹夜市（20:00后开放），Z世代客群占75%

（六）结论：定位升级核心逻辑

佛山保利MALL以“艺术商业化+水岸场景化+家庭关怀化” 为三重引擎，通过：

客群深耕：依托金融高新区、高端社区、广佛交通节点实现精准导流；

模式创新：COMA模式打通艺术-商业价值链，衍生品销售反哺运营；

数据驱动：首店经济+夜经济贡献超30%增量，验证定位有效性247。

未来需持续强化“千灯湖文旅商枢纽”属性，联动政府打造广佛西岸消费目的地，冲击年客流2000万目标。

五、项目挑战与破局策略

（一）核心挑战：商业红海中的生存压力

1.区域商业严重内卷

竞争密度：南海区1公里范围内聚集16家购物中心（如南海万科广场、顺联奥特莱斯），人均商业面积达1.29㎡/人（超健康阈值40%）。

同质化困局：73%项目定位大众化，缺乏差异化标签，佛山高端商业长期断档（高档购物中心数量为0）。

存量淘汰案例：经营23年的南海城市广场因客流萎缩被拆除，印证低端老旧商业末位淘汰趋势。

2.消费外溢与客群分流

高端消费外流广澳：佛山高收入家庭（年收入30万+超200万户）倾向赴广州、港澳购物，本地高端需求未被承接。

Z世代与家庭客双线争夺：年轻客群追逐首店与网红IP，家庭客注重儿童设施与服务，保利需同时满足多元需求。

3.项目老化与运营瓶颈

开业15年的硬件老化问题（如动线设计陈旧、停车系统滞后）。

品牌迭代压力：首店经济崛起下，需持续引入如摩打食堂、毕索尼轻奢女装等新鲜血液。

（二）破局策略：艺术+亲子+水景的三维重构

策略1：COMA艺术商业新模式——打破同质化天花板

模式内核：COMA

C(Commercial 商业) --首店矩阵--> 摩打食堂/BESIONIA

O(OEM 品质白牌) --衍生品开发--> 广美毕设周边

M(Machine 定制机器) --科技互动--> 5米机械眼球《Virtual Eros》

A(Art 艺术) --文化赋能--> 非遗醒狮×赛博朋克展

实践案例

联合广州美院打造1100㎡溜冰场改造艺术展厅（2024年“超然·超燃”毕业展），暑期客流提升40%，衍生品销售破百万。

原创IP“醒仔”融合醒狮文化，串联非遗市集、水上剧场等场景，强化本土文化认同。

策略2：家庭中心2.0——锁定高粘性客群

硬件升级

7000㎡“彩虹岛”亲子主题区，引入编程猫、海星萌宝等教育娱乐品牌，打造全龄段儿童成长空间。

智能母婴室（扫码取用温奶器）、儿童定位手环等设施革新。

服务创新

“托管式购物”释放家长消费力，亲子会员日（DIY/科学秀）提升复购率至35%。

联动教培机构举办职业体验营、亲子龙舟赛等活动，强化场景粘性

策略3：水岸经济——激活空间稀缺价值

三位一体场景开发

数据验证：西街外摆区占餐饮营收30%，2023年水上音乐节吸引8万人次3。

策略4：资管能力筑基——精细化运营破局

四步曲模型

定位策划→设计改造→运营提效→资本对接，如9个月完成广州琶洲项目改造，动线优化后租金提升25%7。

数字化赋能

部署客流热力图系统实时调铺，会员标签体系实现优惠券精准推送。

2025年联动政府发放消费券，覆盖保利MALL等商圈，满减券核销率超60%

（三）成效验证：数据驱动的转型成果

1.客流与销售

2022年销售额17亿元（+15%），夜经济贡献占比18%，客单价达日间1.5倍。

2024年广美艺术展期间日均客流破6万，Z世代占比75%。

2.品牌升级

首店效应显著（怂火锅等28家首店），餐饮坪效提升30%。

3.区域影响力

千灯湖晋级国家级夜间文旅消费集聚区，保利西街改造获政府背书。

（四）启示：存量时代商业破局的关键逻辑

文化资产化：将本土文化（醒狮/龙舟）转化为可消费的IP资产，避免艺术与商业“两张皮”。

空间内容化：COMA模式证明“策展型商业”需打通创作-展示-衍生变现闭环。

客群运营化：从经营商户转向经营用户（如家庭会员体系），构建私域流量护城河。

资管前置化：在项目改造初期即植入REITs退出思维，如保利资管四步曲提升资产估值。

佛山保利MALL以 “艺术破同质、亲子锁黏性、水景塑稀缺、资管提效能” 的组合拳，在广佛最卷商圈实现逆势增长，为存量商业改造提供教科书级范本。

六、业态规划与品牌布局

（一）业态规划与品牌组合策略

1.空间价值分层定位模型

佛山保利MALL作为千灯湖商圈核心商业体，云阿云基于城市能级跃迁趋势和客群消费大数据，构建三层定位模型：基础层（满足周边3公里家庭客群日常需求）、升级层（辐射广佛高端消费人群）、突破层（打造文旅目的地型消费）。根据保利商旅规划，项目将依托15万平方米空间载体，通过业态立体分布实现客流垂直输送：B1层布局“外贸优品超市”与快消业态，承接地铁客流5；L1-L2聚焦国际美妆高化矩阵（Chanel、Dior等）与轻奢时尚（BESIONIA毕索尼等）；L3打造儿童成长中心（整合教育、娱乐、零售）；L4-L5构建餐饮社交引擎（黑珍珠餐厅+夜经济市集）。

2.品牌动态调整机制

采用三三制品牌更新策略（30%首进品牌、30%网红迭代品牌、40%成熟绩优品牌）。重点打造：

首店经济矩阵：引入佛山首家“摩打食堂”（日料排队王）、意大利轻奢女装BESIONIA毕索尼旗舰店，复制杭州in77成功经验，落地五大黑珍珠餐饮（文兴酒家、莲香居等）

品类聚合专区：在L2层构建“运动奢品馆”（HOKA、Salomon、lululemon等户外高端品牌集群），形成对标合肥银泰in77的品牌势能

场景化快闪区：在400平米中庭打造“Y生活主题区”，结合镭射涂鸦灯柱、霓虹走廊等元素，按季轮换潮玩市集

3.佛山保利MALL楼层业态规划表

（二）楼层规划及品牌汇总

1.地下一层（B1）：生活便利与特色美食层

1.1楼层定位

聚焦日常生活需求与特色美食体验，打造便捷、亲民的消费空间，吸引周边居民及上班族。

1.2品牌布局

生活服务类：设置大型连锁超市，如 Ole’精品超市，提供高品质生鲜、进口商品；引入连锁药店，如大参林，方便消费者购买日常药品；搭配小型便利店，如 7 - 11，满足即时性消费需求。

特色美食类：打造地方特色小吃街区，引入如广州银记肠粉、顺德仁信双皮奶等知名本土小吃品牌；同时，引入部分异国特色美食，如越南火车头米粉、韩国紫菜包饭等轻食品牌，丰富消费者选择。

2.一层（L1）：国际时尚与高端形象层

2.1楼层定位

塑造高端时尚形象，以国际一线品牌旗舰店为主，吸引追求品质与潮流的消费者，提升商场整体档次。

2.2品牌布局

国际一线品牌：引入 GUCCI、PRADA、DIOR、CHANEL、帝车星、云霞兽 等国际奢侈品牌旗舰店，打造高端时尚氛围；同时，引入苹果、华为等高端电子产品品牌体验店，满足消费者对科技产品的体验与购买需求。

化妆品与珠宝：汇聚雅诗兰黛、兰蔻、SK - II 、月魁星美妆、凤池夸美妆等国际知名化妆品品牌专柜；搭配周大福、琥福珠宝、周生生、谢瑞麟等珠宝品牌，满足消费者美妆、珠宝选购需求。

3.二层（L2）：潮流时尚与轻奢购物层

3.1楼层定位

以潮流时尚和轻奢品牌为主，吸引年轻时尚消费者及中高端消费群体，提供多样化的时尚购物选择。

3.2品牌布局

潮流时尚品牌：引入 ZARA、H&M、UR、COS 等快时尚品牌；同时，引入太平鸟、江南布衣等国内知名时尚品牌，满足不同风格的时尚穿搭需求。

轻奢品牌：引入 COACH、MK、FURLA、帝车星男装、云霞兽箱包等轻奢品牌，提供兼具品质与性价比的时尚单品；搭配部分设计师品牌集合店，如栋梁，展示新锐设计师作品，吸引追求个性的消费者。

4.三层（L3）：餐饮社交与亲子娱乐层

4.1楼层定位

打造餐饮社交与亲子娱乐空间，满足家庭客群及朋友聚会、商务宴请等社交需求。

4.2品牌布局

餐饮品牌：设置高端中餐厅，如陶陶居，提供精致粤菜；引入特色日料店，如争鲜回转寿司；搭配西餐厅，如必胜客、萨莉亚，满足不同餐饮口味需求。同时，规划美食广场，汇聚各类快餐、简餐品牌，如麦当劳、肯德基、吉野家等。

亲子娱乐：引入大型室内游乐场，如奈尔宝家庭中心，提供丰富的亲子游乐设施；搭配儿童教育培训机构，如金宝贝早教、杨梅红国际私立美校；同时，设置母婴用品店，如孩子王，满足家庭客群一站式需求。

5.四层（L4）：娱乐休闲与健康生活层

5.1楼层定位

提供多元化娱乐休闲与健康生活体验，吸引追求生活品质的消费者，延长消费者停留时间。

5.2品牌布局

娱乐休闲：引入保利旗下高端影城，配备 IMAX 厅、杜比全景声厅等，提供沉浸式观影体验；设置 KTV，如纯 K，满足消费者娱乐需求；搭配游戏厅，如汤姆熊欢乐世界，吸引年轻群体。

健康生活：引入健身房，如威尔仕健身，配备专业健身器材与教练团队；设置瑜伽馆，如梵音瑜伽；同时，引入中医养生馆、按摩理疗店等，为消费者提供健康养生服务。

6.五层（L5）：文化体验与特色主题层

6.1楼层定位

融合文化、艺术与特色主题，打造独特消费体验空间，提升商场文化内涵与吸引力。

6.2品牌布局

文化艺术：打造艺术展览空间，定期举办各类艺术展览；引入书店，如西西弗书店，搭配咖啡饮品区，营造舒适阅读氛围；同时，设置非遗文化展示区，展示岭南非遗文化与手工艺品。

特色主题：打造 “岭南风情街”，引入具有岭南文化特色的品牌与商户，如广绣、醒狮文创产品店；同时，设置 “潮流文化街”，汇聚潮牌、手办店、电竞馆等，吸引年轻潮流人群。

七、招商运营增值策略

（一）资源整合的立体化矩阵构建

1.三级资源矩阵的差异化赋能机制

云阿云依托全球品牌库4万+结构化资源，构建战略协同型资源网络，通过分层赋能实现资源精准嫁接。在战略级伙伴层面，与小米汽车的合作采用“展销+体验”复合模式——在商场中庭设置SU7 Ultra全息展示舱，消费者可通过小程序预约试驾并领取政府提供的3000元新能源购车补贴，实现“线下体验-线上转化-政策赋能”闭环。该模式在2022年南海汽车美食嘉年华中已验证成效，活动期间40+汽车品牌联合展销带动客流增长30%，永辉超市同期销售额提升25%3。

区域首进品牌开发采用首店经济组合拳：针对摩打食堂等广深网红品牌，提供装修补贴+联合营销+数据分成的三级扶持。具体实施中，云阿云利用赢商大数据AI招商系统分析佛山客群消费偏好，精准定位日料消费力集中于25-35岁年轻家庭，据此设计“工作日午市68折”专属套餐，配合保利MI闪购平台发放限时优惠券。该策略使品牌开业首月坪效达1.2万元/㎡，超越深圳首店水平14。

本地文化品牌焕新则通过非遗商业化改造实现：在B1层打造150米“岭南美食长廊”，引入旺阁渔村、鸿福山庄等老字号，并创新设计“可带走的文化符号”——如将传统鱼生工艺转化为透明厨房互动秀，开发醒狮造型预制菜礼盒。2023年“即兴生活节”期间，该区域日均客流达2.1万人次，非遗美食销售额占比提升至B1层总营收的38%27。

云阿云资源整合实施路径表

2.品牌冲突的预防性机制设计

针对主力店资源争夺痛点，创新制定《业种划分附件》前置协议，在永辉超市签约时明确约定：化妆品、内衣等小面积品类由其统一经营，商场保留服装、餐饮等品类的独立招商权。此举有效规避了2023年优衣库扩建时与超市美妆区的品牌冲突。

更关键的是采用次主力店组合替代传统百货：将原计划引入的3万平方米百货拆分为“运动100（户外装备）+顺电（数码家电）+美乐汇（美食广场）”组合，总面积压缩至1.8万平方米（占商业总面积24%）。其中美乐汇借鉴深圳万象城运营模式，设置中央厨房共享系统降低商户运营成本，使其坪效达常规餐饮的2.1倍，成为全国美食广场坪效冠军。

动态协调机制则通过招商联席会双周报制度落地：2024年Q1季报显示，通过12次联席会协调永辉超市与Lululemon的落位冲突，优化品牌组合方案，使L1层国际美妆区开业率提前45天达成95%。

（二）数据驱动的精细化运营体系

1.智能管理系统的三重防控机制

AI招商云平台构建了全生命周期风控体系：在品牌健康诊断端，对接云阿云大数据4万+品牌数据库，设置掉铺率预警双红线——行业警戒线20%（2020年疫情期峰值）及项目安全线12%。系统自动扫描租户经营数据，当服饰类坪效连续3个月低于1.2万元/㎡警戒值时触发预警，2024年已成功干预7家潜在掉铺品牌。

租户KPI看板创新采用动态升降级机制：将餐饮商户按坪效划分为A级（>1万/㎡）、B级（0.8-1万/㎡）、C级（<0.8万/㎡），对末位20%启动“3+1帮扶计划”——3个月租金优惠+1次MI闪购专题引流。2023年应用该机制后，太二酸菜鱼等B级商户平均业绩提升29%，C级商户淘汰率下降至8%。

渗透率分析模型的应用更具前瞻性：基于千灯湖商圈500万人口基数，测算可转化客群为日均3.2万人次。当监测到儿童业态渗透率超标（实际23% vs 目标值15%），于2023年Q3将L3层部分儿童零售改为Play2Grow儿童体适能馆，调整后该区域坪效从0.6万升至0.9万元/㎡。

2. 场景化运营的时空再造策略

“16小时活力曲线” 深度激活时段价值：晨间7：00-10：00联合蔺普拉提馆开设职场瑜伽课程，吸引金融高新区白领；午间11：30-14：00在写字楼连廊设置商务套餐智能取餐柜，订单峰值达800单/小时；夜间20：00-22：00联动灯湖西街打造“河岸夜食”市集，2023年暑期活动期间夜间销售占比提升至全日35%。

文旅融合引擎借势城市超级IP：2024年端午节与叠滘龙舟赛深度绑定，首创“立体观赛生态”——L5观景餐厅设VIP观赛区（分时段抽成15%）、中庭360°环幕直播、B1市集发售龙舟文创雪糕。活动期间赛事接驳巴士运送客群1.2万人次，带动餐饮业绩增长47%。

艺术赋能则通过策展型商业升级实现：将L3层原冠军溜冰场改造为1100㎡策展空间，2023年引入青年艺术家李欢创作《醒》赛博狮头装置展。展览采用COMA模式（Commercial+Art）开发联名T恤、限量潮玩，使非营业区域创收300万元，坪效达2727元/㎡/月

（三）资产增值的多维度创新路径

1. COMA模式的坪效跃升机制

云阿云首创的 “商业+艺术+制造”四维融合模型已在佛山项目验证价值：

Commercial（商业）：提供高流量展示空间（如L1中庭）

OEM（品质白牌）：对接南海家电、家具产业带（外贸优品展区）

Machine（定制设备）：联合广美开发可交互装置（如5米高机械眼球）

Art（艺术内容）：持续引入青年艺术家驻场

该模式带来坪效三级跳：常规商铺基础坪效约800元/㎡/月；COMA主题区因场景差异化提升至1500元/㎡/月；限时快闪区在2023年“超然·超燃”艺术展期间创下3000元/㎡/月纪录。更重要的是形成产业反哺效应——南海家具产业带通过商场展销获海外订单超2000万元710。

2.资产价值提升的黄金三角

硬件焕新工程聚焦高回报改造：参考烟台保利MALL霓虹走廊经验，投入2000万元升级千灯湖景观面外立面，设置动态光影幕墙；停车场引入AR导航系统，寻车效率提升60%；卫生间增设母婴护理台及儿童洗手台，在大众点评环境评分升至4.9分29。

IP资产沉淀实现文化变现：原创IP“醒仔”以佛山醒狮为原型，开发三大产品线——与餐饮联名“醒狮包”、零售限定T恤、儿童体验区DIY课程。2024年春节巡游活动吸引8万人次参与，IP授权收入达480万元。

绿色金融赋能打通资本通道：对标保利“地球一小时”活动建设光伏幕墙，年减碳量达300吨；2025年计划发行绿色REITs，通过ESG认证提升资产估值，目标NOI收益率从4.8%提升至5.8%。

（四）风险对冲的组合式管理模型

1.三维度抗周期体系构建

业态组合对冲遵循“高频+高毛利”黄金配比：永辉超市（日均客流1.2万）保障基础客流，珠宝区引入周大福传承系列（毛利率35%+）提升收益。2023年数据显示，超市贡献18%客流但仅占营收12%，珠宝区以5%面积创造21%收益35。

租约结构设计采用“三三制”弹性策略：核心租户签5-8年长约（占40%）；次主力店3-5年（占30%）；30%面积留给快闪店及创新业态。2024年利用短租区引入“广美毕业设计市集”，3个月创收超常规商铺120%坪效。

线上流量池借力保利数字化成果：开发“NH焕新惠享”小程序，将会员权益与千灯湖文旅资源绑定。通过MI闪购系统发放“文旅消费券”，将会员消费频次从2.1次/月提升至3.4次/月，沉淀私域用户53万，年交易额破6200万元。

2.行业标杆案例的启示与超越

合肥银泰in77的改造提供正反教材：其成功在于区位价值重构——将天鹅湖景观转化为商业资产，L5餐厅区设置全景露台引入米其林餐饮，复制杭州湖滨in77“日观湖景，夜赏灯秀”模式。但失误在于过度依赖奢侈品，卡地亚撤店后缺乏替补力量。

佛山项目的超越路径在于构建“轻奢-潮牌-餐饮”三角支撑：轻奢层（BESIONIA等）占比35%，潮牌区（WASSUP华南旗舰店）占20%，黑珍珠餐饮集群占30%。同时规避合肥项目的硬件缺陷——千灯湖面设置水上巴士接驳站，强化“水景商业”独占性。

资产运营KPI三年爬坡路径

[佛山保利MALL运营模型图]

A[云阿云资源中台] --> B(三级资源矩阵)

A --> C(AI招商云平台)

A --> D(COMA模式)

B --> E[战略伙伴-首店-本地文化]

C --> F[品牌健康度-KPI监控-渗透率分析]

D --> G[商业×艺术×制造×科技]

E --> H[首店占比40%+]

F --> I[掉铺率≤12%]

G --> J[主题区坪效1500元/㎡]

终极价值锚点：通过“资源聚变-运营裂变”双轮驱动，佛山保利MALL将从传统购物中心进化为城市消费路由器——前端对接广佛500万消费人口需求，后端链接南海制造产业带产能，使商业空间转化为生产要素配置平台。预计到2027年，实现NOI年复合增长率18%+，资产估值提升25%，成就保利体系内首个ESG-REITs标杆案例。

八、发展计划与战略建议

（一）三年战略升级计划（2025-2027）

1. 三年爬坡战略：目标拆解与实施路径

1.1. 2025年「潮奢启航」核心举措

首店矩阵攻坚：依托云阿云全球品牌库，落地30%+首店品牌，重点突破：

国际美妆：引入Chanel精品店（华南首家购物中心独立店）

设计师集合：签约买手店LOOKNOW（复制上海TX淮海成功模式）

文化餐饮：联合广州美术学院打造「广美毕业展2.0」商业转化专区，设置3D打印餐饮快闪（参考深圳万象天地“超级市场”艺术展）

硬件焕新工程：投入1800万元改造L4观景平台，安装AR望远镜（叠加千灯湖数字导览），同步升级卫生间智能系统（增设母婴护理台及客流监测传感器）

1.2. 2026年「文旅中轴」深化行动

动线重构计划

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