商业地产案例分享-上海环球港项目（上）

原创 北京云阿云智库•商业地产项目组

导读：本方案聚焦上海环球港全龄客群需求，以 “时空折叠” 理念重构业态，通过首店经济、数字化运营及资产证券化，打造长三角首个全龄友好型国际消费地标，实现商业价值与社会效益双提升。全文共25800字，由北京云阿云智库•商业地产项目组供稿

上海环球港招商运营管理方案

一、项目概述

（一）项目背景

在上海商业地产蓬勃发展的大背景下，作为国际消费中心城市，上海持续推动商业创新与升级，商业综合体数量不断增长，竞争日益激烈。上海环球港自诞生起便成为区域商业的标志性项目，以其独特的定位和规模，在上海商业地产版图中占据重要地位，不仅带动了普陀区的商业繁荣，更辐射整个上海，成为城市商业活力的重要展示窗口。

月星集团打造环球港，初衷在于构建一个集文化、旅游、商业于一体的复合型商业综合体，打破传统商业的单一模式，以差异化竞争策略塑造商业新地标。通过融合多元业态，满足消费者日益多样化的需求，同时提升集团在商业地产领域的影响力与竞争力，践行集团在城市商业发展中的战略布局。

云阿云参与环球港运营管理，是基于双方在商业运营理念与资源上的高度契合。云阿云凭借超强算法能力、庞大品牌资源、全球视野以及多年大型商业操盘实战经验，旨在助力环球港进一步提升运营效率、优化业态结构、增强市场竞争力，实现资产的保值增值，共同打造商业运营的标杆项目，实现双方合作共赢的战略目标。

（二）项目基本信息

指标	详情
地理位置	普陀区中山北路3300号，地铁3/4/13号线金沙江路站直达，内环高架匝道1公里。
建筑规模	总建面48万㎡：商业裙楼27万㎡（1-4F+B1-B2）、双子塔办公16万㎡、酒店5万㎡。
发展历程	2008年动工→2013年9月开业→2016年获“环球最佳零售建筑奖”→2023年入选“国家级绿色商场

环球港从 2008 年开始建设，历经多年精心打造，于 2013 年正式开业。开业后，不断进行品牌调整与业态升级，举办各类大型活动提升知名度和影响力，如国际品牌发布会、主题文化展览等，逐渐成为上海市民及游客喜爱的商业场所，在发展历程中不断适应市场变化，保持商业活力。

二、项目 SWOT 及总结

（一）优势（Strengths）

规模优势：48 万平方米的超大规模商业空间，赋予环球港强大的品牌容纳力。目前已汇聚了超千家品牌，涵盖时尚零售、餐饮美食、休闲娱乐等丰富业态，能够一站式满足消费者购物、餐饮、娱乐、社交等多元需求。这种规模优势使得环球港在举办大型主题活动、打造特色商业场景时具备得天独厚的条件，吸引大量消费者前来体验。

建筑特色：环球港以欧式风格建筑为特色，恢弘大气的外观、挑高中庭广场、华丽的穹顶设计，营造出独特且舒适的购物环境。尤其是穹顶采用了先进的采光设计，让消费者在购物过程中享受充足的自然光线，同时，欧式建筑风格与现代商业元素的融合，为消费者带来别具一格的消费体验，成为上海商业建筑中的一大亮点，吸引众多消费者拍照打卡，提升项目的传播力和吸引力。

品牌资源：经过多年运营，环球港积累了丰富的国内外知名品牌合作资源。与众多一线奢侈品牌、国际快时尚品牌、特色餐饮品牌建立了长期稳定的合作关系。这些品牌不仅提升了环球港的商业档次和知名度，还为消费者提供了高品质的商品和服务，形成了强大的品牌号召力，吸引着不同层次的消费者前来消费。

区位优势：内环内核心地段的区位优势，使环球港成为城市人流与消费力的汇聚点。依托便捷的交通网络，能够快速辐射全市乃至长三角地区的消费人群。周边密集的写字楼带来了大量的商务客流，而众多住宅小区则提供了稳定的居民消费群体，高人流与高消费力的双重优势，为环球港的商业发展奠定了坚实基础。

（二）劣势（Weaknesses）

建筑老化与设施陈旧：自 2013 年开业至今，环球港已运营多年，部分硬件设施出现老化现象。如电梯运行效率降低、部分区域装修风格过时、停车场智能化管理水平不足等。这些问题不仅影响消费者的购物体验，还增加了设施维护成本，对环球港的形象和竞争力产生一定的负面影响。

业态结构不合理：随着消费市场的变化，环球港现有的业态结构逐渐暴露出一些问题。部分传统零售业态占比过高，而新兴的体验式零售、沉浸式娱乐、健康养生等业态发展不足，无法充分满足消费者日益多样化的需求。同时，餐饮业态在品类丰富度和特色化方面也有待提升，难以形成独特的餐饮吸引力。

运营成本高：超大规模的商业空间带来了高额的运营成本，包括能耗、人力、设施维护等方面。在能耗方面，庞大的建筑空间需要大量的电力供应来维持照明、空调等设备的运行；人力方面，众多品牌商户的管理以及消费者服务需要配备大量的工作人员，人力成本居高不下。这些高成本压力对环球港的盈利能力和资产运营效率产生了较大挑战。

（三）机会（Opportunities）

消费升级趋势：随着居民收入水平的提高，消费者对品质、体验、个性化消费的需求不断增长。消费者不再满足于简单的购物需求，更注重消费过程中的体验感和情感满足。环球港可以抓住这一趋势，引入更多高品质、个性化的品牌，打造特色主题街区，举办各类体验式活动，满足消费者日益升级的消费需求，提升项目的吸引力和竞争力

新兴业态发展：近年来，体验式零售、沉浸式娱乐、健康养生等新兴业态发展迅速，受到消费者的广泛关注。环球港可以积极引入这些新兴业态，如打造沉浸式主题体验馆、健康养生中心、互动式零售空间等，丰富业态组合，为消费者带来全新的消费体验，同时也为项目注入新的活力，吸引更多年轻消费群体。

政策支持：政府为促进商业地产创新和消费增长，出台了一系列支持政策，如对商业综合体的改造升级给予资金补贴、鼓励发展首店经济、支持举办各类消费促进活动等。环球港可以充分利用这些政策支持，积极推进项目的改造升级，引入更多首店品牌，举办大型消费促进活动，提升项目的知名度和影响力，实现商业的可持续发展。

（四）威胁（Threats）

市场竞争加剧：上海商业地产市场竞争日益激烈，周边不断有新的商业项目涌现，如一些新兴的商业综合体和特色商业街区，这些项目通过新颖的业态组合、独特的营销手段和优质的服务体验，吸引了大量消费者，对环球港的客源造成了一定的分流。同时，线上电商平台的快速发展，也在不断抢占线下商业的市场份额，给环球港带来了双重竞争压力。

经济环境不确定性：宏观经济环境的不确定性，如经济增长放缓、通货膨胀、就业压力等，都会影响消费者的购买力和消费信心。在经济下行时期，消费者可能会减少非必要消费支出，对环球港的销售额和盈利能力产生不利影响。此外，原材料价格上涨、租金成本上升等因素，也会进一步压缩商业项目的利润空间。

技术变革挑战：随着互联网和信息技术的快速发展，电商平台的兴起改变了消费者的购物习惯，越来越多的消费者选择线上购物。同时，消费者对线上线下融合的消费模式需求也日益增长，对线下商业的数字化运营能力提出了更高要求。环球港在数字化转型方面面临着较大挑战，如线上平台建设不完善、数据应用能力不足、智能化服务水平较低等，这些问题制约了环球港在数字经济时代的发展。

（五）SWOT整合策略

优势与机会结合点分析：环球港可充分利用自身的规模优势、品牌资源和区位优势，抓住消费升级和新兴业态发展的机会。例如，依托庞大的空间，打造大型沉浸式主题体验街区，引入新兴品牌和业态；借助丰富的品牌资源，举办高品质的品牌活动和消费促进活动；利用优越的区位条件，加强与周边区域的商业联动，吸引更多消费者。通过将优势与机会相结合，进一步提升环球港的市场竞争力和商业价值。

劣势与威胁应对策略：针对建筑老化、业态结构不合理和运营成本高的劣势，以及市场竞争加剧、经济环境不确定性和技术变革的威胁，环球港应制定相应的应对策略。如加大对硬件设施的改造升级投入，提升消费者体验；优化业态结构，引入新兴业态，增强项目吸引力；通过精细化管理和技术手段降低运营成本。同时，积极应对市场竞争，加强品牌营销和会员管理，提升消费者粘性；关注宏观经济形势，及时调整经营策略；加快数字化转型步伐，提升线上线下融合运营能力，以化解威胁，实现稳健发展。

战略矩阵：

	优势（S）	劣势（W）
机会（O）	SO策略：跨界融合	WO策略：业态重构
	▶ 借政策补贴引入“智能家居体验馆”	▶ 压缩零售至50%，新增健康馆
	▶ 联动三星堆IP开发AR购物场景	▶ 设施更新（光伏+VRV空调）
威胁（T）	ST策略：差异化壁垒	WT策略：成本优化
	▶ 双子塔打造“跨境企业总部”租户	▶ 物业外包降本20%
	▶ 屋顶花园常态化“夜经济市集”	▶ AI巡检减少人力15%

数据支撑：

设施更新成本约1.2亿元，预计5年通过节能收回投资。

健康业态（如瑜伽馆）坪效可达零售1.8倍，参考虹口区“必练榜”成功案例

三、竞品分析及总结

（一）竞品选择及依据

上海环球港作为上海单体最大的商业综合体，面积达 48 万㎡，其核心竞品的选择基于多维度的对标考量。真如环宇城 MAX、中山公园龙之梦、百联 ZX 造趣场因其在规模、目标客群、运营模式等方面与环球港存在直接或间接的竞争关系，成为核心分析对象。

真如环宇城 MAX 同样位于普陀区，虽体量为 25 万㎡，不及环球港，但作为区域内的大体量项目，在区域客群吸引和商业生态构建上与环球港形成竞争。两者同属普陀区，地理位置相近，在区域商业格局中争夺消费者流量。

百联 ZX 造趣场聚焦二次元青年（15-30 岁），与环球港全龄段（Z 世代 + 银发族）的客群定位形成差异化竞争。环球港旨在覆盖更广泛的客群，而百联 ZX 则精准捕捉特定年轻群体，这种客群差异使得两者在市场细分中存在潜在的客群争夺，尤其是对于 Z 世代的吸引力对比值得深入分析。

中山公园龙之梦依赖传统零售（零售占比 70%），其运营模式与环球港 “商旅文” 融合的模式形成鲜明对比。在商业运营模式不断创新的当下，两种不同模式的成效和面临的挑战具有较强的对比分析价值，可从中汲取经验和教训。

核心竞品基础指标对比表

项目	商业体量	核心客群	零售占比	体验业态占比	2024 年客流量（万人次）	日均停留时长
上海环球港	48 万㎡	全龄段（Z 世代 + 银发族）	60%	15%	2100	3 小时
真如环宇城 MAX	25 万㎡	区域家庭客群 + 年轻白领	58%	20%	1200	2.2 小时
中山公园龙之梦	32 万㎡	通勤族 + 传统家庭客群	70%	8%	1800	1.5 小时
百联 ZX 造趣场	8 万㎡	二次元青年（15-30 岁）	35%	45%（二次元）	600	2 小时

图表说明：

环球港凭借大体量和全龄段客群覆盖，客流量居首，但体验业态占比低于环宇城 MAX；

百联 ZX 以小体量聚焦垂直客群，体验业态占比最高，但整体流量规模最小。

（二）业态结构对比分析

1. 各竞品零售与体验业态占比图

1.1竞品业态结构对比（2024年）

项目名称	零售占比(%)	体验业态占比(%)	文化业态占比(%)
上海环球港	60	15	15
真如环宇城MAX	58	12	20
中山公园龙之梦	70	8	12
百联ZX造趣场	35	45	20

1.2关键数据解读

环球港文化业态（15%）贡献 30% 客流增量，屋顶花园及展览成为差异化优势；

龙之梦零售占比过高（70%），体验业态仅 8%，导致客群停留时间最短

2. 百联 ZX 二次元业态消费力图

统计维度	二次元周边	餐饮	文创体验	其他
占比(%)	40	25	20	15

数据支撑

TOP TOY 旗舰店单日客单价 200 元，限定商品溢价率达 30%；

二次元业态贡献项目 60% 的销售额，但工作日晚间空置率超 40%

反常规结构：与传统商场餐饮主导模式形成鲜明对比（本项餐饮仅占25%）

（三）营销策略效果对比

1. 线上线下营销活动转化率对比（单位：%/曝光量）

项目名称	营销活动类型	效果数值	营销活动类型	效果数值
上海环球港	直播转化率	8%	会员复购率	28%
真如环宇城MAX	民俗活动客流增量	15%	会员复购率	12%
百联ZX	IP快闪店转化率	25%	抖音曝光量	1200万次

2.核心差距

环球港直播转化率（8%）仅为行业头部（15%）的 53%，抖音话题曝光量（600 万次）不足百联 ZX（1200 万次）的 50%；

百联 ZX 通过 “交通卡 + IP 快闪” 组合，实现线上流量向线下的高效转化（25%）

会员价值：上海环球港会员复购率（28%）显著高于其他项目，反映强用户粘性

活动爆发力：百联ZX的IP快闪店转化率（25%）和曝光量（1200万次）双高，体现IP营销效能

文化赋能：真如环宇城MAX民俗活动带来15%客流增量，验证传统文化活动引流效果

2. 会员运营效果对比表

项目	会员总数（万人）	复购率	会员消费占比
上海环球港	80	28%	45%
真如环宇城 MAX	35	12%	22%
百联 ZX 造趣场	15	18%	30%

（四）租金策略与商户健康度

1. 租金模式与空置率对比图（2024年）

项目名称	租金模式	整体空置率	特殊区域退租率
上海环球港	35元/㎡·月（平均）	4%	老年商户退租率15%
真如环宇城MAX	40元/㎡·月（高端美妆区）	5%	-
中山公园龙之梦	40-50元/㎡·月（固定）	8%	-
百联ZX	保底租金+5-8%流水抽成	3%	-

2.问题聚焦

环球港老年商户（如乐龄俱乐部）因固定租金压力，退租率高出整体空置率 3 倍；

百联 ZX “流水分成” 模式降低小微商户风险，空置率仅 3%，业态更新灵活度最高。

租金模式两极分化：传统项目采用固定租金制（龙之梦高达40-50元）百联ZX创新"保底+流水分成"模式（商户合作更灵活）

空置率三梯队分布：健康水平：百联ZX(3%)、真如环宇城(5%)；风险警示：龙之梦(8%)；局部问题：环球港老年商户退租率(15%)显著高于整体空置率(4%)

运营模式关联性：创新租金模式的百联ZX实现最低空置率(3%)，验证弹性合作模式对商户留存的有效性。

（五）服务体验

指标	环球港	真如环宇城 MAX
适老化设施	爱心座椅 + 方言翻译官	无障碍通道普及但无专属服务
智能化应用	AI 导航覆盖 60% 区域	VR 试妆镜仅限美妆区

环球港的适老化设施体现了对银发族的关注，爱心座椅的合理分布为老年消费者提供了便利，方言翻译官服务则满足了不同地域老年消费者的沟通需求，提升了他们的购物体验。AI 导航覆盖 60% 区域，帮助消费者更便捷地找到目的地，提高了购物效率。真如环宇城 MAX 的无障碍通道普及体现了基本的无障碍设计标准，但缺乏针对老年消费者的专属服务，在细节关怀上稍显不足。VR 试妆镜仅限美妆区，虽然在特定区域提供了智能化体验，但覆盖范围有限，未能实现全项目的智能化服务提升。

（六）竞品优劣势分析总结

竞品名称	关键点	描述
竞品优势
百联 ZX 造趣场	情绪价值变现能力突出	通过限定商品溢价30%+和场景互动，满足二次元消费者的情感需求和社交需求，稀缺性激发购买欲，增强参与感，形成独特竞争优势。
真如环宇城 MAX	捕获政策红利	真如副中心补贴降低招商成本，在品牌引进和项目运营上具有成本优势，吸引更多优质品牌，提升竞争力。
竞品劣势
中山公园龙之梦	业态陈旧，Z世代流失率高	传统零售和老化的餐饮业态无法满足年轻消费者的时尚需求，Z世代流失率年增10%，导致客群老龄化和市场竞争力下降风险。
百联 ZX 造趣场	工作日晚间空置率高	空置率超40%（依赖节假日客流），日常运营人气不足，经营稳定性差，反映非节假日时段业态组合和营销策略吸引力不足。

说明：

优势部分：突出竞品的核心竞争力，如百联 ZX 造趣场的情感营销和真如环宇城 MAX 的成本控制。

劣势部分：强调风险点，如中山公园龙之梦的客群流失和百联 ZX 造趣场的客流依赖性。

（七）对环球港的启示

1. 经验借鉴

引入分时租赁模式：参考亚新广场 “壹天聚乐部”，工作日老年 KTV（79 元 / 4 小时），周末转电竞馆，通过灵活的场地利用和业态转换，提高坪效 25%。这种模式充分考虑了不同时段和客群的需求，工作日针对银发族提供低价休闲娱乐服务，周末针对年轻群体提供时尚的电竞体验，实现了场地资源的最大化利用。

复制百联 ZX 联名营销：与小红书共建 “环球美学实验室”，推出上海限定文创（如 “梵高星空生煎盒”）。通过与知名社交平台的合作，借助其强大的流量和用户基础，提升品牌曝光度和影响力，同时结合上海本土文化和艺术元素，开发独特的文创产品，吸引消费者的关注和购买。

2. 教训规避

避免性价比陷阱：银发经济需区分客群，为高端老人提供智能康养（如康复辅具快闪店），为中端客群设计 “百元畅玩套餐”。不同消费层次的老年客群需求差异较大，高端老人更注重品质和服务，智能康养服务满足了他们对健康和生活品质的追求；中端客群则更关注性价比，“百元畅玩套餐” 提供了经济实惠的消费选择，避免了一刀切的定价策略。

预防业态失衡：控制首店比例≤20%（vs 百联 ZX 的 80%），保留小杨生煎等民生品牌维系烟火气。过高的首店比例虽然能带来新鲜感和话题度，但也存在较大的市场风险，一旦首店热度消退，可能导致业态空置和客流流失。保留民生品牌能够满足日常消费需求，稳定基本客流，维持项目的商业氛围。

三、项目再定位

（一）现有定位痛点数据

1.文旅收入结构分析（2024 年）

收入类别	展览门票	文创零售	餐饮配套	其他
金额占比(%)	30	25	20	25

1.1数据解读

文旅总收入占商业整体收入仅 15%，显著低于国际标杆项目（如日本东京六本木新城文旅收入占比 28%），核心问题在于场景商业化深度不足：

展览门票依赖度高：占比 30%，但单次展览客单价仅 60 元（对比 TeamLab 上海展门票 240 元），且复购率不足 15%；

文创零售开发滞后：占比 25%，但单品均价仅 80 元（TeamLab 衍生品均价 220 元），且缺乏 IP 独家授权商品，溢价能力弱；

餐饮配套联动性差：占比 20%，仅为常规餐饮消费，未推出 “展览主题套餐”（如三星堆青铜面具造型甜点），场景延伸消费不足

1.2提升策略锚点：

参考 TeamLab“门票 + 衍生品 + 餐饮” 三维收入模型（其衍生品收入占比 40%），计划 2026 年将文创零售占比提升至 35%，开发 “梵高星空生煎盒” 等限定商品，目标单品溢价率达 50%；

推出 “展览 + 餐饮” 联票（如购票送主题咖啡券），预计带动餐饮配套收入占比提升至 25%

2. 银发族消费满意度（2024 年调研数据，样本量 1000 人）

2.1银发族消费满意度评价表（10分制）

评价维度	满意度得分	关键问题说明
适老化设施	8.5	表现优异（无障碍通道/休息区等获认可）
餐饮价格	5.2	核心矛盾：客单价150元远超期望值80元，性价比满意度最低
社交活动	6.8	有提升空间（活动丰富度/参与便利性待加强）

2.2核心矛盾解析：

适老化硬件优势显著：爱心座椅覆盖率 90%、无障碍卫生间普及率 85%，但软性服务缺失（如无定期健康讲座、社交活动频次仅 2 次 / 月）；

餐饮性价比痛点突出：正餐客均消费 150 元，高于老年客群心理阈值（80 元）87.5%，且中餐厅占比 70%，缺乏低盐低糖健康餐选项（仅占 15%）；

社交需求未被充分满足：68% 受访者希望参与 “同龄人兴趣社群”，但现有 “银乐荟” 活动仅覆盖 12% 会员，且活动形式单一（以讲座为主，占 60%）。

2.3改进方向

引入 “百元畅玩套餐”（含午餐 + 休闲活动，定价 99 元），目标覆盖 50% 银发客群；

增设 “银龄兴趣部落”（书法 / 舞蹈 / 摄影），每周至少 3 场主题活动，预计提升社交满意度至 8 分以上

（二）项目定位重塑的战略逻辑

1.宏观趋势驱动

1.1 消费代际变革

Z世代（15-30岁）：月均消费3500-5000元，78%愿意为情绪体验溢价，追求“社交货币”属性强烈，TOP TOY等潮玩品牌客单价达200元。

新老人（60-75岁）：月消费3000元+，45%愿为品质服务付费，社交需求（交谊舞、健康讲座）年均增长15%，但市场供给标准化不足。

1.2. 技术赋能商业

云阿云算法支撑：AI客流预测准确率90%，动态调铺效率提升40%；300+全球品牌资源库（如塞尔维亚餐厅首店开业排队3小时）助力差异化招商。

时空体验创新：VR、AR技术应用成本下降30%，为“元宇宙酒吧”“VR展览”等场景落地提供技术基础。

2.竞争环境倒逼

竞品	核心优势	对环球港威胁
百联ZX造趣场	二次元情绪价值变现（IP联动转化率25%）	虹吸Z世代夜间消费
真如环宇城MAX	政策补贴降低招商成本（首店占比18%）	分流区域家庭客群
中山公园龙之梦	地铁流量基数大（日均5万人次）	挤压通勤族即时消费

结论：环球港需以“全龄段需求融合”+“技术场景创新”构建壁垒，避免陷入单一业态竞争。

3.自身资源禀赋

空间优势：48万㎡体量可承载“时空折叠”场景（如白天屋顶银发茶叙、夜晚双子塔元宇宙酒吧）；

文旅资产：现有展览场地面积1.2万㎡，可扩容至2万㎡，进博展馆合作资源10国以上；

会员基础：80万会员（银发族占比22%），小程序复购率28%，具备精准运营潜力。

（三）新定位核心体系：跨世代全球生活聚场

1.定位核心理念

以“时空折叠”打破客群割裂，通过“文化场景国际化×服务体验精细化×消费时段全时化”，构建Z世代潮流社交与银发族品质生活共生的24小时消费生态圈，目标成为长三角首个“全龄友好型国际消费地标”。

2.定位内涵解构

2.1. 时空折叠：全时段场景创新

时段	银发族场景	Z世代场景	融合逻辑
上午（9:00-12:00）	屋顶花园茶叙+三甲医院健康检测	创意市集快闪+咖啡自习空间	共享自然空间，分时段利用
下午（13:00-18:00）	银乐荟交谊舞会+非遗手作体验	洛天依VR展+剧本杀体验馆	文化体验层叠
夜间（19:00-22:00）	双子塔观景台夕阳音乐会	元宇宙酒吧+电竞赛事直播	视觉场景切换
凌晨（22:00-次日2:00）	24小时智能康养驿站	跨境买手直播间+深夜食堂	服务功能互补

2.2.全球性：文旅商业一体化

进博生态扩容：从现有6国展馆增至10国（新增埃及、巴基斯坦等），引入“国家主题周”（如斯里兰卡宝石盲盒、埃及香精DIY），目标文旅收入占比提升至20%（2026年）。

品牌全球化布局：每年引入50家国际首店（含小众国度品牌），设置“环球美食护照”集章打卡机制，消费满额兑换跨境旅游权益，强化“消费即旅行”认知。

2.3. 全龄友好：需求分层满足

客群	核心需求	解决方案	体验触点
Z世代	社交货币/情绪价值	设立“小红书打卡点认证系统”，限定IP快闪店周更	AR摩天轮购物、虚拟偶像互动
新老人	社交尊严/健康管理	“银龄学院”学分体系（参与活动可兑换商品），智能康养设备租赁	方言翻译官2.0（AI实时翻译）
商务客	效率优先/圈层资源	双子塔跨境共享办公（含观景露台），定期举办国际商会沙龙	专属VIP通道+快速退税服务

3.差异化竞争壁垒

客群融合壁垒：通过“代际互动活动”（如Z世代教银发族玩VR、银发族分享人生故事），创造跨年龄社交场景，预计提升家庭客群连带消费率15%。

技术赋能壁垒：部署云阿云“客群热力图”系统，实时监测各楼层Z世代与银发族分布，动态调整促销策略（如Z世代聚集区推送潮玩券，银发族区域推送健康讲座提醒）。

政策协同壁垒：联合普陀区政府申报“国家级银发经济示范项目”，争取适老化改造补贴及夜间经济扶持政策，降低首年改造成本20%。

（四）新定位客群消费力数据

1. Z 世代与银发族消费特征对比（2024 年消费调研）

客群	月均消费（元）	核心消费场景	愿意为体验溢价比例	夜间消费占比
Z 世代	3500-5000	潮玩盲盒（占消费 25%）、密室逃脱、网红打卡	78%	35%
新老人（60-75 岁）	3000-4000	健康器械（年支出增长 20%）、家庭聚餐、社区活动	45%	12%

1.1数据价值挖掘

Z 世代情绪消费潜力：78% 愿为 “限量款”“沉浸式体验” 支付溢价，TOP TOY 等潮玩店周末客单价达 280 元，夜间消费集中在 19:00-22:00（占比 65%）；

银发族健康社交刚需：45% 愿为 “一对一服务”“社交尊严” 付费，健康器械消费年增速超行业均值 15%，家庭聚餐频次达 2.3 次 / 周。

1.2定位适配策略

针对 Z 世代：夜间开放 “元宇宙酒吧”（22:00 后消费享 8 折），联合 IP 推出 “零点限量盲盒发售”；

针对银发族：与三甲医院合作 “健康管理会员”（年费 1999 元，含每周体检 + 社交活动），家庭聚餐套餐设置 “银发族专属折扣”（满 200 减 50）

2. 商务客需求优先级图表（2024 年商务客调研，样本量 500 人）

2.1商务客需求优先级评估表（10分制）

需求维度	需求得分	优先级排序	优化建议
办公效率	9.0	1（最高）	增配共享办公舱/高速网络/智能会议系统
休闲场景	8.5	2	开发短时疗愈空间（午间冥想舱/咖啡吧）
社交资源	8.0	3	搭建商务社群平台（VIP闭门沙龙/资源对接会）
国际化体验	7.5	4	引入多语言服务/全球支付/免税商品专区

2.2关键洞察

办公效率需求最高：90% 希望 “5 分钟内抵达会议室”，85% 关注 “高速网络覆盖”；

休闲场景偏好明确：85% 偏好 “景观咖啡吧”“轻运动空间”（如瑜伽室），午休时段消费集中在 12:00-14:00；

社交资源价值凸显：80% 期待 “行业沙龙”“跨境商务对接会”，年均商务社交支出超 5 万元。

2.3场景落地方案

双子塔 50 层设 “云端共享办公”（含观景露台），配备智能会议系统，租金采用 “小时制”（50 元 / 小时起）；

每月举办 “环球港国际商务周”，邀请使领馆、跨国企业入驻，提供商务配对服务，目标转化 10% 参会者为长期会员。

（五）定位落地实施路径

1.业态重组策略（2024-2025）

1. 1楼层功能重构

楼层	现有业态占比	目标业态占比	核心调整动作
B1	零售40%	零售25%	引入“银发便民服务区”（老花镜验光、智能拐杖租赁），增加预制菜体验店
L4	餐饮35%	餐饮25%	打造“跨代际主题餐厅”（如Z世代潮饮+银发族养生餐套餐），设置家庭互动餐桌
屋顶	休闲20%	休闲40%	分时段运营：上午银发瑜伽区，下午亲子露营区，夜间星空酒吧

1.2. 品牌组合优化

银发族重点品牌：引入“椿萱茂”智能康养体验中心、“老凤祥”适老化金饰定制店，保留“小杨生煎”等民生品牌（占比≥10%）维系烟火气；

Z世代增量品牌：签约“TOP TOY旗舰店2.0”（含潮玩修复服务）、“Manner Coffee宠物友好店”，首店比例控制在20%以内避免业态失衡。

2.流量破局工程（2025-2026）

2. 1线上线下融合

AR摩天轮购物：2025年Q3测试上线，扫码商品直链直播间，目标转化率从8%提升至12%；

“双城消费卡”计划：联动佛山保利MALL发行跨城消费卡，长三角客群消费满2000元送高铁票抵扣券，预计年导流50万人次。

2.2. 事件营销矩阵

季度	银发族主题活动	Z世代主题活动	融合型活动
Q1（春节）	老字号年货大街	国潮电竞嘉年华	跨代际红包互换市集
Q2（暑期）	银发旅游分享会	次元音乐节	祖孙汉服摄影大赛
Q3（国庆）	重阳登高健康节	潮玩收藏展	家庭露营节
Q4（圣诞）	冬季养生论坛	虚拟偶像跨年演唱会	全龄段慈善义卖

3.服务体验升级（2024-2027）

3.1.适老化2.0改造

硬件升级：2025年前完成全楼层无障碍坡道改造，增设“银发族紧急呼叫系统”（50米内响应），卫生间配备智能扶手；

服务创新：推出“时间银行”志愿服务（年轻人陪逛可兑换积分），2026年实现方言翻译官AI全覆盖（支持10种方言）。

3.2. 智能化场景应用

AI导航迭代：2025年Q2实现“代际需求分轨导航”（银发族优先显示电梯/休息区，Z世代推送潮店路线）；

会员系统升级：打通健康检测数据（与合作医院联动），为银发族定制健康消费推荐，Z世代提供情绪消费报告。

（六）执行关键点数据推演

1. 业态重组坪效对比预测（基于 2024 年基准数据）

业态	现有坪效（元 /㎡・天）	2025 年目标坪效	2026 年目标坪效	提升逻辑拆解
传统零售	80	95	100	压缩面积 30%，引入首店（如蕉内城市旗舰店）；增加试衣间互动屏（扫码查看搭配视频）
健康管理中心	-	120	144	瑜伽课均价 120 元 / 节，每日 6 节课 / 100㎡；中医理疗客单价 180 元，日接待 15 人次
文化展览	50	65	80	门票提价至 100 元，新增衍生品专区（占展览面积 20%）；周末增设 Workshop（如手作体验，收费 80 元 / 人）

数据支撑案例

虹口 “必练榜” 瑜伽馆坪效 144 元 /㎡・天，得益于 “团课 + 私教 + 零售” 组合模式；

TeamLab 展览衍生品收入占比 40%，其限定周边溢价率达 100%-300%。

2. 流量破局效果预测（2024-2026 年）

2.1线上转化率与长三角客群占比提升路径表

年度	直播转化率	长三角客群占比	双指标联动目标	核心执行策略
2024	8%	15%	基础建设期	搭建直播矩阵，测试长三角用户偏好
2025	10%	20%	转化率驱动客群扩张	定制长三角主题直播（如江南文化周） + 区域化内容推送
2026	12%	25%	协同增长闭环	联动长三角文旅IP，推出“线上种草-线下核销”闭环

2.2关键数据解读

正相关增长：直播转化率每提升1%，长三角客群占比约同步增长1.25%（2025年：10%→20%，2026年：12%→25%）；

2025拐点策略：需通过区域专属内容（如苏州评弹直播专场）实现转化率突破10%，支撑客群占比跃升；

2.3目标达成路径

2024 基建-->2025内容深耕 --> 2026线下联动]--> {{25%客群占比+12%转化率}}

2.4执行监控重点

预警机制：若2025年转化率未达10%，启动B计划（引入长三角KOL矩阵）；

资源倾斜：2025年营销预算60%投入长三角定向推送（抖音/小红书地理围栏广告）。

协同价值：当双指标达2026目标时，长三角客群年消费额预估突破3.6亿元（现1.8亿），占总营收比升至28%。

2.5.增长逻辑

直播转化率提升

2025 年：AR 摩天轮购物测试，直播场景从 “室内货架” 转向 “高空沉浸式体验”，预计转化率提升至 10%；

2026 年：全场景 AR 应用（如楼层导航触发品牌直播入口），目标转化率达 12%（接近行业头部水平）。

长三角客群扩容

“双城消费卡” 覆盖沪宁杭甬等 8 城，消费满额送高铁票（单程最高抵扣 100 元），2025 年目标吸引 20 万长三角客群；

联动迪士尼、苏州拙政园等文旅 IP 推出 “消费 + 旅游套票”，2026 年长三角客群占比提升至 25%（2024 年为 15%）。

（七）数据驱动的风险预警机制

1.客群失衡预警指标

Z 世代与银发族客流比偏离 1.5:1 时，触发业态调整（如增加潮玩快闪或健康讲座）；

2.场景 ROI 监控：

元宇宙酒吧单店月营收低于 50 万元时，调整主题（如从 VR 外滩转向电竞直播）；

3.政策敏感度监测

适老化改造补贴政策变动超 20% 时，启动备选融资方案（如引入银发产业基金）。

总结：通过对现有痛点的量化分析、客群消费力的精准描摹及执行效果的科学推演，环球港 “跨世代全球生活聚场” 定位具备清晰的数据支撑体系。后续需建立商业智能（BI）系统，实时追踪文旅收入占比、银发族餐饮复购率、Z 世代夜间停留时长等核心指标，确保定位落地的科学性与灵活性。

（八）保障措施与效益预测

1.组织保障

成立“跨世代运营委员会”，由商业、文旅、技术部门负责人组成，每月召开客群需求研讨会；

引入外部顾问团队（银发经济研究机构+Z世代趋势洞察公司），每季度输出消费趋势报告。

2.财务保障

2.1投资预算：2024-2027年计划投入3亿元，其中1.2亿用于场景改造，0.8亿用于技术研发，1亿用于营销推广；

2.2收益预测：

2026年非租金收入占比提升至22%（文旅+会员服务）；

2027年实现全龄客群人均消费额增长18%，非租金收入占比超30%。

3.风险控制

客群冲突预案：设置“静区”（银发族休息区）与“动区”（Z世代娱乐区）物理隔离，周末及节假日增加现场协调人员；

业态弹性机制：首店签约期缩短至1年，保留30%面积作为快闪店灵活调整空间，降低招商风险。

结语

上海环球港的定位重塑是商业综合体应对消费分级与技术变革的必然选择。通过“跨世代全球生活聚场”的构建，项目不仅要成为物理空间的“城市客厅”，更要成为精神层面的“代际连接枢纽”。未来三年，需以数据驱动场景创新，以政策协同优化生态，最终实现从“流量聚合”到“价值共生”的跃迁，为中国商业综合体的全龄化转型提供范本。

四、项目挑战及破局

（一）挑战梳理

挑战维度	核心问题	数据佐证
招商困境	品牌同质化严重，首店争夺成本攀升（竞品补贴达30%+）	2024年首店落地率仅40%（目标70%）
运营难题	能耗成本年增12%，传统业态坪效停滞（零售80元/㎡·天 vs 健康中心目标144元）	银发族午间空置率超50%
客群维系	Z世代复购率35%（低于百联ZX造趣场60%），银发族因餐饮性价比流失率年增15%	餐饮满意度仅5.2分（满分10）
数字转型	线上线下流量割裂，AR互动转化率8%（行业均值15%）	长三角客群线上触达率不足20%

（二）破局策略与执行路径

1. 招商创新：从“抢品牌”到“造生态”

1.1策略

首店经济2.0：联合政府申请“文创首店专项补贴”（覆盖装修费20%），锁定小众IP衍生品品牌（如二次元手作工作室）；

分润式招商：对健康业态采用“保底租金+10%流水分成”模式，降低商户进驻门槛。

1.2数据锚点

2025年首店落地率提升至60%（绑定5家小众IP品牌）；

健康业态招商成本降低25%（通过分润模式）。

2. 运营优化：成本挖潜与空间重构

2.1策略

时空折叠2.0：将银发族低效时段（10:00-14:00）转化为 “商务轻办公舱”（收费30元/小时），坪效从0→120元/㎡·天；

智能能耗系统：接入物联网电表，依据客流热力动态调节照明空调，目标能耗降本15%。

2.2数据锚点

2025年综合坪效提升至95元/㎡·天（现80元）；

午间时段空间利用率达80%（现50%）。

3. 体验升级：代际需求精准狙击

客群	策略	数据化目标
Z世代	屋顶AR寻宝游戏 + 限量潮玩快闪	互动参与率从38%→65%，复购率提升至50%
银发族	“孝亲套餐”（客单80元）+ 健康社群	餐饮满意度从5.2分→7.0分，流失率降至8%
商务客	冥想舱午休（含AI助眠） + 全球支付	商务客停留时长从1.2h→2.5h

4. 数字转型：三阶段打通数据闭环

4.1数字化转型三阶段执行路径表

阶段	时间节点	核心动作	技术支撑	关键指标目标	成果验证
基建期	2024	搭建直播中台	直播系统基础架构	直播转化率：8%	中台覆盖80%商户，开播率100%
深耕期	2025	1. 长三角主题直播；2. 算法精准推送	用户画像标签系统；地域内容引擎	1. 直播转化率：10%+；2. 长三角客群占比：20%	长三角用户停留时长提升50%
融合期	2026	1. AR核销闭环；2. 云阿云预测调度	AR空间定位 AI客流预测	1. 直播转化率：12% 2. 线下联动消费额：3.6亿	线上引流线下核销率超35%

4.2递进关系

基建[基建期-打基础] --> 深耕[深耕期-精准化] --> 融合[融合期-全域闭环]

4.3技术-数据联动机制

阶段	数据应用重点	效率提升
基建期	基础用户行为采集	直播场次提升200%
深耕期	地域偏好标签（如江南文化）	推送打开率从15%→30%
融合期	预测客流指导AR资源投放	核销转化成本降低40%

4.4核心动作：

开发“环球港引力”APP：整合AR导航、分时预约、社群活动（目标2025年装机量10万+）；

数据银行建设：打通银联消费/Z世代打卡/商务客预约数据，生成用户360°画像（准确率≥90%）

4.5风险对冲设计

2025深耕期：若长三角客群占比未达20%，启动 “百场县域直播巡演” 下沉渗透；

2026融合期：AR核销率＜30%时，绑定 “线下消费赠限量数字藏品” 提升吸引力。

终极验证：2026年达成 “12%转化率+3.6亿联动消费” 标志线上线下一体化模式跑通，为跨代际商业体提供数字范本。

5.破局验证指标

维度	2024基准值	2025目标	验证方式
招商效率	首店率40%	60%	首店贡献流水占比报表
坪效优化	80元/㎡·天	95元/㎡·天	空间分时利用率热力图
代际粘性	Z世代复购率35%	50%	会员跨业态消费频次追踪
数字融合	AR转化率8%	15%	线上种草-线下核销漏斗分析

终极目标：通过四大破局策略，2027年实现 “双客群复购率60%+非租金收入占比30%” ，建立跨世代商业护城河。

五、招商运营策略

（一）品牌优化升级

1.现有品牌评估体系

采用三维动态模型评估品牌价值

销售额贡献：坪效≥150元/㎡·天的品牌列为A级（如Karl Lagerfeld首店）；

客流吸附力：日均引流超5000人的品牌列为S级（如Hello Kitty展带动单日峰值客流10万+）；

品牌影响力：社交媒体曝光量超100万次/季的品牌纳入核心资源池（如“环球口红节”话题阅读量破亿）。

汰换标准：连续两季度坪效＜80元/㎡·天或客流同比下降15%的品牌启动清退流程。

2.品牌分层引入策略

层级	引入目标	案例	租金策略
高端奢侈	年销售额超千万的旗舰店	卡萨帝艺术生活馆（全球首家）	扣点制（销售额8%+保底）
大众时尚	Z世代复购率＞40%的潮流品牌	Teenie Weenie童装店、KKV3.0	固定租金+流量分成
新兴特色	首店/主题体验店（年活动频次≥12场）	澜海邑糟粕醋火锅（华东首店）	免租期6个月+营销补贴

执行重点：2025年目标首店占比提升至25%（现15%10），重点引入健康（如MoodyTiger运动童装）、科技（学而思学习机）业态。

（二）创新招商模式

核心论点：通过数据智能、全球资源整合与灵活合作机制，构建差异化招商生态，强化首店经济与新兴业态布局。

1.数据驱动招商：精准捕捉消费趋势

技术赋能策略

1.1云阿云算法 2.0 应用

基于 1200 万会员的消费行为数据（含年龄、消费频次、客单价等 30 + 维度标签），构建 “消费热力预测模型”。例如：

识别 “银发族健康消费” 标签（60 岁以上会员年均健康类消费增长 25%），定向引入素满香素食文化店，落地后日均客流超 2000 人，坪效达 180 元 /㎡・天（高于餐饮业态均值 35%）；

针对 Z 世代 “潮玩收藏” 偏好（18-25 岁会员潮玩品类消费占比达 18%），引入TOP TOY 城市旗舰店，开业首月销售额破 300 万元，社交媒体曝光量超 500 万次。

1.2长三角客群渗透计划

通过消费数据预测区域偏好，2025 年长三角客群占比目标从当前 12% 提升至 20%。例如：

引入江南文化茶饮品牌 **“逛山”**（杭州首店），结合评弹表演等地域文化元素，试营业期间长三角客群到店占比达 35%，复购率超 45%。

2.全球资源整合：首店经济平台化升级

国际化招商矩阵

2.1进博会溢出效应深化

设立 “世界港口小镇” 常年展馆（面积 2000㎡），2024 年引入斯里兰卡锡兰红茶体验馆、希腊橄榄油工坊等 12 个国家主题馆，年均举办国别文化展 24 场，带动相关品类销售额增长 80%，客流同比提升 22%。

2.2环球商业联盟效能释放

依托 2023 年签约的 112 家进博品牌资源，2024 年落地意大利奢侈内衣品牌 La Perla 华东首店，开业 3 个月销售额突破 800 万元，成为长三角客群高端消费新据点；同步引入日本母婴品牌 Akachan Honpo 主题店，首年会员注册量超 5 万人，带动儿童业态整体销售额增长 15%。

3.柔性合作方案：分层激励与风险共担

业态定制化政策

3.1健康业态分润模式

参考虹口必练榜经验，与MoodyTiger 运动童装签订 “保底租金（80 元 /㎡・月）+10% 流水分成” 合约，2024 年该品牌销售额达 1200 万元，商场分润超 120 万元，较传统固定租金模式增收 40%。

3.2主力店重资产扶持

对世嘉动漫城提供 300 元 /㎡装修补贴（合计超 800 万元），改造后引入 VR 电竞体验馆等新业态，客流同比提升 50%，坪效从 120 元 /㎡・天跃升至 180 元 /㎡・天，带动周边餐饮业态销售额增长 25%。

3.3新兴品牌孵化计划

对首店 / 主题体验店实施 “6 个月免租期 + 3 个月营销补贴（最高 50 万元）” 政策，如澜海邑糟粕醋火锅华东首店，免租期内通过商场资源扶持，社交媒体曝光量达 200 万次，正式营业后月均翻台率达 6 次，成为区域网红打卡点。

（三）招商政策

招商类型	具体政策	优惠详情	成功案例
首店引进	租金扶持	按照品牌影响力、装修面积、销售情况等给予一定的租金扶持，每年最高可达 50 万	众多国际一线品牌或特色品牌受吸引，在普陀设立旗舰店、全国或上海首店等
高端奢侈品牌	扣点制（销售额 8% + 保底）	依据品牌年销售额超千万的旗舰店标准合作，共享销售增长收益	卡萨帝艺术生活馆（全球首家）成功入驻，提升商场整体高端形象与销售业绩
大众时尚品牌	固定租金 + 流量分成	根据品牌 Z 世代复购率＞40% 的潮流品牌特性，结合流量数据灵活合作	Teenie Weenie 童装店、KKV3.02 等品牌落地，吸引年轻消费群体，带动相关区域人气
新兴特色品牌	免租期 6 个月 + 营销补贴	针对首店 / 主题体验店（年活动频次≥12 场），给予长期免租期及营销资金支持	澜海邑糟粕醋火锅（华东首店）借此政策顺利起步，成为区域内新兴热门打卡点
健康业态	保底租金 + 10% 流水分成	参考虹口必练榜模式，为健康业态品牌提供发展缓冲与利益共享机制	MoodyTiger 运动童装签约入驻，商场与品牌共同成长，实现双赢
主力店	装修补贴高达 300 元 /㎡	对主力店给予大额装修资金支持，助力店铺升级改造	世嘉动漫城获千万级改造支持，改造后客流与坪效显著提升 ，带动周边业态发展

（四）运营管理提升

核心论点：以智能化系统、精细化服务与成本管控模型，构建高效运营体系，提升客户体验与商业效能。

1.智能化运营体系：技术驱动效率革命

三大核心系统升级：

系统名称	技术亮点	数据成效
智能能耗管理	部署 IoT 传感器实时监测客流热力，联动 BA 系统自动调节空调温度（温差 ±0.5℃）、照明亮度（照度 ±10%）	年能耗成本降低 18%（节省超 300 万元），碳排放同比下降 12%
客流分析平台	基于 AI 摄像头的实时拥堵预警（精度≥95%），自动生成导流方案（如 APP 推送替代路线）	高峰时段坪效提升 25%，客群平均停留时长从 2.8 小时延长至 3.5 小时
无感停车系统	车牌识别率 99.8%，支持支付宝 / 微信 / 商场积分多渠道支付，离场平均时间压缩至 68 秒	停车费收入增长 15%，客诉率从 0.8% 降至 0.3%

2.服务品质优化：全客群精细化关怀

差异化服务体系

2.1银发族友好生态

设立 8 个 “银发族服务站”（面积合计 300㎡），配备血压仪、放大镜、防滑座椅等适老化设施，提供免费轮椅租赁、代客泊车等服务，满意度达 8.9 分（满分 10 分）。2024 年银发族到店频次同比增长 18%，人均消费额提升 12%。

2.2母婴家庭专属服务

6 间母婴室均获 “五星级” 认证，配备智能温奶器、消毒设备、哺乳隔间（隐私指数≥90 分），年服务超 10 万组家庭，带动儿童零售业态复购率提升至 55%。

2.3应急安全强化

部署 32 个反恐装备柜（含防暴盾牌、警报器等），每季度联合警方开展实战演练，2024 年成功处置 2 起突发安全事件，响应时间均＜5 分钟，获政府安全评估 A 级认证。

3.成本控制策略：全链条精益管理

三维度降本模型

3.1能源成本

推行 “谷电优先” 策略，通过错峰用电将谷电占比从 45% 提升至 65%，2024 年电费支出降低 12%（节省约 200 万元）。

3.2人力成本

实施 “客诉解决率挂钩绩效” 机制（目标≤0.5%），通过 AI 客服预处理常见问题（解决率达 70%），一线服务人员缩减 10%，人均服务效率提升 15%。

3.3采购成本

搭建集中采购平台，覆盖 75% 商户（原 60%），通过联合议价使餐饮原材料成本降低 9%，零售包装物料成本降低 7%，年合计节约成本超 500 万元。

4.风险对冲机制：动态填充与韧性运营

4.1品牌空置应对

当楼层空置率超 15% 时，72 小时内启动快闪店填充机制。例如：2024 年 Q3 女装区空置率达 18%，引入 “进博商品快闪展”，1 个月内吸引客流 5 万人次，带动周边品牌销售额增长 8%，空置期缩短至 45 天（行业平均 90 天）。

4.2会员粘性加固

升级 “钻石 / 金 / 银卡” 等级体系，钻石卡会员享限量潮玩预售权、专属泊车等 12 项特权，高卡客群消费额占比从 58% 提升至 65%，复购率达 70%（行业平均 45%）

（五）策略落地保障

5.1组织协同升级

首店经济工作组新增 “政策申报专员” 岗位，2024 年成功申请文创补贴（覆盖装修费 25%），单个首店最高获补贴 150 万元，全年累计节省成本超 800 万元。

5.2技术中台迭代

“环球港引力” APP 新增 AR 导航（精度≤2 米）、分时预约（排队时间缩短 40%）功能，2025 年装机量目标从 5 万提升至 15 万，用户月活率达 60%。

5.3跨代际护城河构建

通过 “银发族健康消费 + Z 世代潮玩社交” 双引擎策略，2024 年非租金收入占比从 22% 提升至 28%，双世代（25 岁以下 / 50 岁以上）复购率达 55%，目标 2027 年分别突破 35% 和 65%。

总结：通过创新招商的 “数据精准性 + 全球资源池 + 合作灵活性” 与运营管理的 “技术渗透率 + 服务温度 + 成本精度” 组合拳，上海环球港正从传统购物中心向 “跨代际商业生态体” 转型，持续巩固长三角商业地标地位。

六、业态规划及品牌焕新

（一）业态规划：时空折叠与代际融合

1.立体分层布局

楼层/区域	核心业态	代表品牌/项目	客群定位
B1-B2	快餐饮+生活服务	杨国福麻辣烫、和府捞面、素满香素食	上班族/Z世代
1-3F	高端零售+首店经济	Karl Lagerfeld、CARBONSTAR（华东首店）	商务客/潮流青年
4F	文化展览+智能家电	三星堆光影展、绿色消费直通车（适老化家电）	家庭客/银发族
5F	世界港口小镇（国际风情）	银乐荟乐龄俱乐部、澜海邑糟粕醋火锅	银发族/国际游客
屋顶花园	小众运动+分时场景	板式网球、亲子马术、星空露营	亲子家庭/Z世代
52F	环球之巅观光	248米高空祈福、婚登服务	情侣/商务接待

创新点

垂直聚客：B1-B2层以高周转餐饮引流，4F文化展厅联动适老化家电展（政府补贴10%），实现“逛展-购物”闭环；

屋顶经济：工作日晚间转型商务会议舱（坪效120元/㎡·天），周末为Z世代AR寻宝乐园

（二）品牌焕新策略：首店驱动与数据锚定

1.首店矩阵攻坚

国际首店：2024年引入CARBONSTAR（运动鞋履华东首店）、澜海邑糟粕醋火锅（华东首店），获6个月免租期；

本土新锐：茶饮“逛山”（宇宙首店）、学而思学习机（亲子科技首店），绑定Z世代亲子客群；

目标：2025年首店占比提升至25%（现15%），聚焦健康（MoodyTiger童装）、科技品类。

2.品牌汰换机制

2.1三维评估模型：坪效（＜80元/㎡·天淘汰）、客流吸附力（日均＜500人预警）、社交媒体声量（季度曝光＜50万次清退）

2.2分层合作策略

品牌层级	租金模式	案例
奢侈旗舰	扣点制（销售额8%+保底）	卡萨帝艺术生活馆
潮流大众	固定租金+流水分成	Teenie Weenie、KKV3.0
特色体验店	免租期6个月+营销补贴	三星堆快闪（年活动12场+）

（三）楼层品牌布局

1.低楼层品牌布局

1 - 2 层以高端时尚零售品牌为主，引入国际一线奢侈品牌旗舰店与化妆品品牌专柜；设置精品超市，提供高品质生活商品；搭配少量高端餐饮品牌，如法式甜品店、意大利餐厅等，打造高端消费氛围 。

时尚零售品牌：Chanel、Dior、LV、Gucci、Prada、Fendi、Burberry、Armani、Celine、云霞兽、Hermès、帝车星腕表

化妆品品牌：雅诗兰黛、兰蔻、SK-II、资生堂、海蓝之谜、圣罗兰、迪奥彩妆、阿玛尼美妆、纪梵希、月魁星美妆、凤池夸美妆；

精品超市：Ole’精品超市、City’super、blt 精品超市

高端餐饮品牌：王品牛排、鼎泰丰、Lady M、Godiva、Venchi、Wagas、小南国、大董

2.中楼层品牌布局

3 - 4 层布局大众时尚品牌、快消品牌与生活方式品牌；引入特色餐饮品牌，形成美食街区；设置娱乐休闲品牌，如电影院、KTV 等，满足消费者购物、餐饮、娱乐一体化需求 。

大众时尚品牌：H&M、ZARA、UNIQLO、C&A、UR、Massimo Dutti、Mango、Stradivarius、Pull&Bear、、GU

生活方式品牌：无印良品、MUJI、宜家家居（小型概念店）、野兽派、言几又书店、西西弗书店、名创优品、KKV

特色餐饮品牌：喜茶、奈雪的茶、乐乐茶、凑凑火锅、海底捞、小龙坎、哥老官、太二酸菜鱼、外婆家、绿茶餐厅

娱乐休闲品牌：万达影城、CGV 影城、UME 影城、唱吧麦颂 KTV、好乐迪 KTV、大玩家超乐场、汤姆熊欢乐世界

3.高楼层品牌布局

5 - 6 层以文化体验、娱乐休闲业态为主，建设艺术展览馆、沉浸式剧场；布局运动健身品牌、健康养生机构；同时，引入主题餐厅与特色餐饮，提供观景用餐体验 。

文化体验品牌：teamLab 无界美术馆、今日美术馆分馆、中国国家地理探索中心、开心麻花沉浸式剧场、繁星戏剧村

运动健身品牌：威尔士健身、一兆韦德、超级猩猩健身、乐刻运动、舒适堡健身、威尔仕游泳健身

健康养生品牌：同仁堂健康生活馆、慈铭体检、美年大健康、悦榕 Spa、泰式古法按摩馆、中医推拿馆

主题餐饮品牌：南京大牌档、绿茶烤肉、水货餐厅、新石器烤肉、江边城外烤鱼、局气、点都德、避风塘

（四）客群战略：跨世代聚场

1.银发族：性价比+社交刚需

硬件改造：爱心座椅全覆盖、老年手机指导站（适老设施满意度8.5分）；

软性服务：“孝亲套餐”（客单80元绑定健康中心券）、乐龄俱乐部（KTV午间79元/4小时）；

目标：餐饮性价比满意度从5.2分→7.0分，流失率降至8%。

2.Z世代：情绪价值+打卡经济

限定场景：屋顶星空露营、三星堆VR探秘（衍生品销售占比目标35%）；

潮玩首发：联动IP开发AR集章兑换溢价权益，复购率提升至50%（原35%）

（五）场景创新：文旅商融合

场景类型	代表项目	数据成效	独特价值
文化IP	三星堆光影展	单日客流峰值10万+	文旅收入占比提升至25%目标
低空旅游	苏州河-浦东空中观光	延长停留时间至4.5小时（原2.8）	3A景区联动溢价
国潮活动	蛇年民俗市集+二次元游园会	衍生品销售占比25%	传统节日年轻化再造

终极目标：通过“首店锚定+时空折叠”，2027年实现非租金收入占比超30%、双世代复购率60%+，确立跨代际商业护城河。

七、资产增值计划及风控策略

（一）资产保值增值计划

1.价值提升核心路径

路径	执行策略	量化目标
租金收益优化	首店经济（2025年占比25%）+ 分润模式（健康业态流水分成10%）	坪效从80→120元/㎡·天
资产场景溢价	屋顶时空折叠（午间商务舱120元/㎡·天）+ 52F云端婚登（绑定20+品牌消费券）	非租金收入占比提升至30%（现15%）
文旅价值激活	国家3A景区联动低空航线（苏州河-浦东观光）+ 三星堆IP展览（衍生品销售占比35%）	客群停留时长从2.8h→4.5h

2.硬件升级计划

2.1. 绿色改造

物联网智能电表：部署分时用电系统，谷电（22:00 - 次日 8:00）使用占比提升至 60%，预计年降低能耗成本 15%（当前年能耗成本约 2000 万元，目标节约 300 万元）。

屋顶光伏板试点：采用 BIPV（光伏建筑一体化）技术，在裙楼屋顶铺设光伏板，覆盖 10% 公共区域用电（约 5000㎡面积，年发电量预计 50 万度，节省电费约 30 万元）。

案例：上海 K11 购物中心通过光伏板与智能电表结合，年能耗成本降低 18%，获绿色建筑认证后租金溢价 5%。

2.2. 适老化焕新

无障碍设施升级：加装 32 部无障碍电梯，实现全楼层爱心座椅覆盖，目标适老设施满意度维持 8.5 分以上（2024 年调研满意度 8.2 分）。

乐龄健康站：设置免费血压监测、AI 健身指导设备，联合社区医院提供基础诊疗服务，提升银发族周均到访频次至 3 次（当前 2.1 次）。

数据：日本 GRAND TREE 购物中心适老化改造后，银发族消费占比从 12% 提升至 25%，客单价增长 18%。

3.数字资产沉淀

3.1. 会员数据银行

打通 1200 万会员的消费数据、Z 世代打卡记录、商务客群预约数据，通过云阿云算法生成 360° 用户画像，准确率≥90%（当前 85%）。

应用场景：针对 Z 世代推送潮流品牌快闪店信息，转化率提升 15%；为商务客群定制 “办公 + 消费” 套餐，复购率提升 20%。

4.2. AR 空间资产

开发屋顶 AR 寻宝地图，每月更新主题（如 “环球港秘境”“二次元联动”），目标 Z 世代互动率从 60% 提升至 80%。

案例：杭州嘉里中心 AR 互动活动期间，Z 世代客流量增长 40%，停留时长增加 50 分钟

5.轻资产证券化规划

5.1. 轻资产模式定位

以环球港优质商业资产（如高租金收益楼层、主题街区）为核心，通过 “资产托管 + 品牌输出 + 证券化” 路径，实现轻资产扩张与重资产盘活双轮驱动。

5.2. REITs 发行策略

（1）基础资产筛选

选择商业裙楼 1-4 层（建筑面积 8 万㎡，当前租金收益稳定，出租率 92%）作为首期 REITs 底层资产。

估值依据：参考周边竞品（如静安嘉里中心）资本化率 4.5%，预计资产估值约 50 亿元（年净租金收益 2.25 亿元）。

（2）发行流程与合作方

阶段一（筹备期，1-3 个月）：联合中金公司、普华永道完成资产审计与法律架构设计，确定 “公募 REITs + 私募基金” 双 SPV 结构。

阶段二（发行期，4-6 个月）：通过私募基金收购目标资产，剥离非核心负债后，申报基础设施公募 REITs，预计发行规模 30 亿元，优先级份额占比 80%，年化收益率 5.5%-6%。

阶段三（运营期，持续）：云阿云负责资产运营管理，通过租金提升与成本优化，目标 REITs 分红率每年提升 0.5 个百分点。

（3）预期效果

盘活存量资产，释放资金用于业态升级（如主题街区改造），预计内部收益率（IRR）提升至 8%-10%。

提升资产流动性，为后续二期（办公 / 酒店资产）REITs 发行奠定基础。

5.3. 品牌输出与管理咨询

向中小商业项目提供 “云阿云运营体系” 输出，收取品牌管理费（按项目租金收益 2%-3% 计提）。

案例：月星集团此前向常州环球港输出管理，品牌管理费年收入超 2000 万元，目标 2025 年新增 3-5 个轻资产项目。

5.4. 数据对比表

模式	传统重资产	轻资产证券化
资金占用	需长期持有资金	释放 70% 资金用于再投资
收益来源	租金 + 资产增值	租金 + 管理费 + REITs 分红
风险分散	集中于单一项目	资产池分散风险
典型案例	万达商业	华润万象城 REITs（年化收益 4.8%）

6.实施保障与风险控制

6.1. 资源配置

团队：成立轻资产专项小组（含金融、法律、运营人员），引入具备 REITs 发行经验的人才。

技术：利用云阿云智能估值系统，实时监测资产价值波动，动态调整证券化策略。

6.2. 风险应对

市场风险：设置 REITs 收益与租金增长挂钩条款，当租金增速低于 3% 时，启动租金调整机制。

流动性风险：预留 5% 发行规模作为流动性储备金，应对短期资金波动。

（二）风控预案设计

1.市场波动应对

风险场景	预案措施	止损目标
客群流失	Z世代：快闪潮玩店填充空铺（3日极速落地） 银发族：推出“孝亲套餐”（客单80元绑定健康券）	月均复购率≥45%
品牌退租	空置率＞15%时启动“进博商品快闪矩阵”（斯里兰卡馆等30国主题）	空置率控制在8%以内
消费力下降	分时租赁强化：午间商务舱（30元/h）、银发KTV（79元/4h）提升闲置时段利用率	午间空间利用率≥80%

2.成本管控预案

2.1能源价格暴涨：

启动光伏储能（覆盖峰值用电20%），签订长期绿电采购协议（锁定价格涨幅≤5%）；

2.2人力成本攀升：

推行“一岗多能”考核（如客服兼导购），人效比提升25%。

（三）资产安全边际保障

1.现金流防火墙

收入结构

收入类型	2025占比目标	抗周期特性
基础租金	55%	保底收益（合约3年起）
流水分成	25%	与商户共担风险
文旅衍生收入	20%	轻资产运营（IP授权/场景租赁）

2.政策对冲工具

2.1补贴申报

文创首店装修补贴（20%）、绿色商场奖励（最高300万元）；

2.2税费优化

纳入普陀区“以旧换新”政策库（月星家居补贴叠加达30%）

3.资产证券化预备

3.1REITs入池储备

2025年实现NOI（净运营收入）增长率≥10%，满足公募REITs发行要求；

3.2价值锚点

文旅收入占比＞20%、数字化收入占比＞15%（2026目标）

（四）监控指标体系

维度	核心指标	预警阈值	干预措施
收益健康度	出租率	＜92%	启动快闪店矩阵填充
成本可控性	能耗成本占比	＞总成本18%	光伏扩容+分时用电强化
客群稳定性	Z世代月均复购率	＜40%	AR潮玩活动频次提升至2次/月
政策依赖性	政府补贴占总收入比	＞8%	加速非租金收入开发

（五）极端事件响应

1.舆情危机响应：舆情危机 --> 1小时内启动声明+补偿方案

1.1响应机制

当监测到负面舆情在 1 小时内传播量超过 5000 次（参考 2023 年某商业综合体因产品质量问题引发舆情，3 小时内传播量破万导致股价下跌 8% 的案例），立即启动三级响应机制：

1 小时内：由公关部联合法务部发布初步声明，承认问题并承诺 24 小时内给出解决方案；同步由客服部梳理受影响消费者名单，制定阶梯式补偿方案（如直接经济损失 100% 赔付，额外赠送 10% 消费券）。

6 小时内：成立专项调查组，追溯问题根源，通过内部 ERP 系统调取相关交易数据与服务记录。

24 小时内：召开新闻发布会，公布调查结果与整改措施，如优化质量检测流程、加强员工培训等。

1.2.数据化监测

部署舆情监测系统，实时抓取微博、抖音、小红书等平台关键词，设定敏感词触发阈值。当负面舆情情感分析得分低于 60 分（满分 100 分），自动推送预警至管理层。参考成都太古里舆情管理经验，通过该系统将负面舆情平均处理时长从 12 小时缩短至 4 小时。

1.3案例参考

2022 年广州某商场因虚假宣传引发舆情，4 小时内未回应导致话题阅读量达 5000 万次。上海环球港将以此为鉴，确保在舆情初期快速介入，将损失控制在最低。例如，通过快速补偿方案，可使消费者满意度回升速度提升 40%，参考同类事件处理数据，预计能减少 60% 的潜在经济损失。

2.重大安全事故响应：立即疏散+政府报备+商户损失评估

2.1.应急流程

当发生火灾、建筑坍塌等重大安全事故时，启动 “1 - 3 - 24” 响应体系：

1 分钟内：智能烟感系统（参考 2024 年环球港消防演练数据，烟感报警响应时间为 15 秒）触发警报，应急广播启动，安保人员通过智能导视系统规划最优疏散路线，引导人员向 12 个主出口疏散。目标实现 5 分钟内疏散 80% 人员（参考上海迪士尼乐园疏散效率数据）。

3 分钟内：微型消防站人员携带灭火设备抵达现场，启动消防水泵与排烟系统；同步向消防、公安部门报备事故详情（位置、类型、预估伤亡人数）。

24 小时内：完成商户损失评估，通过商户管理系统调取库存与设备数据，制定赔偿方案。参考 2023 年郑州某商场火灾事故，及时的损失评估可使商户恢复经营时间缩短 30%。

2.2演练与培训

每季度开展跨部门联合演练，模拟不同类型安全事故场景。2024 年消防演练数据显示，通过演练使员工应急处置熟练度提升 50%，伤员救援时间缩短 20%。同时，引入 VR 模拟培训系统，提高员工在复杂场景下的应对能力。

3.公共卫生事件响应:公共卫生事件 --> 无接触服务+AR云逛街系统切换

3.1分级应对策略

一级响应（疫情爆发）：48 小时内完成全场景无接触改造，部署智能测温机器人（测温误差 ±0.3℃）、无接触支付设备（覆盖率 100%）；同步切换至 AR 云逛街系统，消费者可通过手机 360° 浏览店铺商品，参考 2020 年疫情期间杭州银泰云逛街数据，单日访问量可达 10 万人次，实现线下损失线上补偿。

二级响应（传染病预警）：增加公共区域消杀频次至每 2 小时一次，设置临时隔离点，储备 30 天用量的口罩、消毒液等物资。

3.2技术支撑

投入 500 万元升级智慧运营系统，集成人流热力监测模块，当单位面积人流量超过 3 人 /㎡（疫情防控标准阈值）时，自动触发限流措施。参考 2022 年上海某商场疫情防控经验，该系统可使疫情传播风险降低 70%。

3.3案例借鉴

2021 年南京某商场在疫情期间未及时切换线上模式，导致当月销售额下降 65%。上海环球港通过提前布局 AR 云逛街系统，若遇类似情况，预计可将销售额损失控制在 20% 以内，同时通过线上会员活动，提升 30% 的用户粘性。

4.响应效果评估与优化

建立极端事件响应数据库，记录每次事件的处理时间、经济损失、消费者满意度等 12 项核心指标。每半年进行复盘分析，通过对比标杆企业（如北京 SKP、深圳万象城）的响应数据，优化响应流程。例如，若某次舆情危机处理后消费者满意度未达 80% 目标值，则针对性调整声明发布策略与补偿方案，确保后续极端事件响应效率与效果持续提升。

以上数据由北京云阿云智库•商业地产项目数据库提供